Estimation du loyer à Marseille : Quels sont les impacts d’une rénovation énergétique ?
Les travaux de rénovation énergétique augmentent la valeur de votre bien et attirent une demande locative plus importante. Ils peuvent donc vous donner l’opportunité de réaliser une nouvelle estimation de loyer pour votre logement à Marseille. Voici ce que vous devez savoir.
Zoom sur la rénovation énergétique
Définition et objectifs
La rénovation énergétique désigne tous les travaux qui visent à améliorer la performance énergétique des bâtiments. Il s’agit notamment de :
- L’isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur, des combles, de la toiture, des planchers, des portes, et des fenêtres.
- L’installation d’un nouveau système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.
- La rénovation de la ventilation.
- L’installation de fenêtres à double ou triple vitrage
- L’utilisation d’énergies renouvelables à la place des énergies fossiles (Pompe à chaleur, poêle à bois ou à granulés, panneau solaire…)
La rénovation énergétique a plusieurs objectifs :
Réduire la consommation d’énergie des bâtiments
Rénover les bâtiments permet de réduire leurs besoins énergétiques. Ils fonctionnent alors mieux, et plus longtemps, avec moins de ressources. Cela permet de lutter contre la précarité énergétique et de réduire les risques de pénuries de certaines énergies fossiles.
Réduire l’impact environnemental des bâtiments
La baisse de la consommation d’énergie entraîne également une baisse des émissions de gaz à effet de serre. Cet objectif s’inscrit dans le projet de transition écologique du gouvernement, qui vise à lutter contre le dérèglement climatique.
Valoriser les biens immobiliers
Les logements moins énergivores et plus éco responsables prennent de la valeur. La rénovation énergétique a donc également pour but de valoriser l’ensemble du patrimoine immobilier.
Réduire les factures énergétiques
La rénovation énergétique réduit la consommation d’énergie des bâtiments, et dans le même temps, leur coût d’exploitation. Les factures d’énergies sont en effet réduites, voire nulles.
Améliorer le confort des habitants
Les logements performants résistent mieux aux écarts de température. La rénovation énergétique vise donc à améliorer le confort des habitants, surtout face au froid de l’hiver et aux épisodes de canicule de l’été.
Lois en vigueur
Plusieurs textes de loi réglementent la rénovation énergétique en France.
La loi Climat et Résilience prend des mesures pour lutter contre le réchauffement climatique. Elle a notamment introduit la réforme des DPE de 2021. Cette réforme vise à modifier le fonctionnement du diagnostic de performance énergétique, afin d’inciter les propriétaires à rénover leurs logements. Le point le plus important est l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques. En effet, les logements les plus énergivores, entre la notation G+ et E, sont progressivement retirés de la location, entre 2024 et 2034.
La loi de finances pour 2024 prend des mesures relatives au budget de plusieurs secteurs, dont l’immobilier. Elle prévoit notamment une enveloppe budgétaire de 2,4 millions pour développer le dispositif MaPrimeRénov, qui aide les ménages à financer certains travaux de rénovation énergétique.
La réglementation environnementale 2020 (RE2020) fixe les nouvelles normes énergétiques pour les logements neufs. Elle ne concerne pas les biens anciens, mais peut servir de repère pour connaître les matériaux et les équipements les plus efficaces pour obtenir une performance thermique optimale.
L’impact de la rénovation énergétique sur l’estimation du loyer à Marseille
Une baisse des factures énergétiques
Rénover votre logement à Marseille permet de réduire les charges locatives, grâce à une baisse des factures énergétiques. Cela représente un avantage financier important pour votre locataire, mais également pour vous, car vous pouvez réaliser une nouvelle estimation de loyer.
Une hausse de la valeur locative
Un logement ancien rénové permet de réduire les coûts d’exploitation, mais aussi d’augmenter considérablement le confort de votre locataire. En effet, celui-ci est mieux isolé, avec moins d’écarts de températures. Le confort d’été est notamment primordial, surtout à notre époque, où les épisodes de canicule sont de plus en plus fréquents. De plus, les travaux sur la ventilation peuvent améliorer la qualité de l’air à l’intérieur du bien. En clair, le logement devient plus agréable à vivre et plus durable, ce qui augmente grandement sa valeur locative. Les locataires seront donc enclins à payer plus cher pour vivre dans un environnement de qualité. Vous pouvez alors réaliser une nouvelle estimation de loyer en conséquence, pour votre logement rénové à Marseille.
Les travaux de rénovation énergétique qui influencent le plus l’estimation du loyer à Marseille
Les travaux éligibles à la nouvelle estimation de loyer à Marseille
Plusieurs types de travaux peuvent vous permettre de réaliser une nouvelle estimation de votre loyer à Marseille. C’est notamment le cas de la pose de nouvelles fenêtres à double vitrage, ou encore l’installation d’un nouveau système de chauffage.
Le projet de transition énergétique du gouvernement privilégie notamment les équipements qui permettent de sortir des énergies fossiles. Il est donc préférable de remplacer votre chaudière à fioul ou à gaz par une pompe à chaleur ou un poêle à bois par exemple.
Les règles à respecter pour réaliser une nouvelle estimation de loyer à Marseille
La revalorisation annuelle
Si une clause du bail prévoit la revalorisation de votre loyer, vous pouvez le faire une fois par an. Il s’agit de la revalorisation annuelle du loyer, qui doit respecter l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice vous permet de calculer l’augmentation maximale que vous pouvez appliquer sur votre loyer actuel. Il se base sur l’évolution générale des prix à la consommation sur l’année précédente.
Pour réaliser une nouvelle estimation de loyer à Marseille après vos travaux, vous devez prouver que ces derniers améliorent réellement la performance thermique du logement. Pour cela, vous pouvez vous baser sur les factures, et sur un nouveau DPE.
La revalorisation en cas de nouveau bail
Si votre estimation de loyer à Marseille a lieu lors de la rédaction d’un nouveau bail, vous ne pouvez pas dépasser une augmentation de 15% du montant de vos travaux.
L’encadrement des loyers
Enfin, Marseille a déposé sa candidature pour être soumise à l’encadrement des loyers. De ce fait, un arrêté préfectoral devrait voir le jour au cours de l’année 2024 ou en 2025. Celui-ci fixera les montants à ne pas dépasser pour l’estimation de votre loyer à Marseille.
Les aides financières pour réaliser des travaux de rénovation
MaPrimeRénov et l’éco prêt à taux zéro
MaPrimeRénov est un dispositif qui permet aux ménages de financer leurs travaux de rénovation énergétique. Le montant du financement dépend des revenus des foyers, ainsi que du type de travaux à réaliser. Cette aide est accessible pour les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs.
L’éco-PTZ est un prêt sans taux d’intérêt, destiné au financement de travaux d’économie d’énergie. Il est accessible sous condition de ressources, et permet d’emprunter un maximum de 50 000€.
Les avantages fiscaux
Le dispositif Denormandie
La loi Denormandie vous permet de réduire vos impôts en réalisant des travaux de rénovation énergétique sur votre logement ancien. Elle offre les mêmes avantages fiscaux de la loi Pinel, et demande à ce que vos travaux représentent au moins 25% du coût de l’acquisition. Ils doivent également permettre une amélioration des performances thermiques d’au moins 30%. L’estimation de votre loyer à Marseille doit alors prendre en compte les plafonds de loyers Denormandie.
La TVA réduite
Les travaux de rénovation énergétique peuvent vous permettre de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%. Elle s’applique directement sur les factures des artisans.
La taxe foncière
Vous pouvez obtenir une exonération de 50 ou de 100% de votre taxe foncière, et ce, pendant 3 ans.
Le déficit foncier
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement en location vide, vous pouvez bénéficier du mécanisme du déficit foncier. Celui-ci s’applique si vos charges dépassent vos revenus locatifs, dans la limite de 10 700€ par an. Certains travaux d’économie d’énergie sont compris dans ces charges.
Les autres aides
La prime CEE
La prime CEE (certificat d’économie d’énergie) est délivrée par les fournisseurs d’énergie. Elle permet de financer une partie de vos travaux de rénovation, si vous êtes propriétaire occupant, bailleur, ou encore locataire.
Les aides locales
Certaines aides financières peuvent être disponibles en fonction de votre localisation. N’hésitez pas à contacter un conseiller France Rénov pour en savoir plus.
Comment réaliser une nouvelle estimation de loyer à Marseille ?
Analyser le logement
La première étape pour réaliser l’estimation de votre loyer à Marseille est d’analyser précisément toutes les caractéristiques de votre logement. En effet, chacune d’entre elles aura une influence sur sa valeur locative. Rassemblez les documents officiels, comme les plans et les diagnostics obligatoires, afin d’avoir le plus d’informations possible. Les éléments indispensables à prendre en compte sont :
- Le type de bien (maison, appartement, immeuble en copropriété…).
- La surface habitable, la hauteur sous plafond et le nombre de pièces.
- L’étage.
- L’année de construction, les matériaux et l’état du logement.
- Les équipements dans les parties privatives et communes (Système de chauffage, électroménager, ascenseur…).
- Les espaces extérieurs et les servitudes.
- Les diagnostics à jour.
- L’ancien DPE et le nouveau (à la suite des travaux de rénovation).
- L’emplacement (les commodités du secteur).
Étudier le marché
Une fois que vous connaissez parfaitement votre bien, vous pouvez réaliser une étude de marché. Renseignez-vous sur les prix pratiqués dans votre secteur, ainsi que leurs évolutions. Analyser également les autres annonces de location, afin de calculer la vitesse moyenne à laquelle les biens se louent. Cela vous permet d’avoir une idée du dynamisme du marché et du volume de la demande.
Comparer des biens similaires
Vous connaissez maintenant votre logement, les tendances du marché et le profil de la demande locative. Vous devez alors sélectionner des biens immobiliers en location, qui présentent les mêmes caractéristiques que le vôtre. Ils doivent avoir la même configuration, ainsi que les mêmes performances énergétiques. Le secteur doit aussi être similaire. Ainsi vous pouvez comparer votre logement à des habitations qui offrent le même cadre de vie aux locataires. Analysez les prix des loyers, afin de vous faire une idée de la valeur de votre bien sur le marché actuel et local.
Utiliser les bons outils pour l’estimation de votre loyer à Marseille
Plusieurs outils gratuits sont disponibles en ligne pour vous aider à réaliser l’estimation de votre loyer à Marseille. De nombreuses agences immobilières, ainsi que des réseaux proposent notamment des simulateurs en ligne. Il vous suffit d’entrer l’adresse de votre logement à Marseille, ainsi que ses caractéristiques de base. Le logiciel sélectionne ensuite des logements similaires et étudie les prix pratiqués. Vous obtenez alors une estimation de la valeur de votre logement.
Des plateformes gouvernementales proposent elles aussi des simulateurs de loyers, en fonction de certains critères. Pour obtenir une estimation plus précise, n’hésitez pas à utiliser plusieurs simulateurs et à comparer les résultats.
Lorsque l’encadrement des loyers à Marseille sera officiellement mis en place, vous pourrez également consulter l’arrêté préfectoral, afin de connaître les plafonds précis à ne pas dépasser, en fonction de votre localisation, de la taille de votre bien et de son année de construction.
Enfin, faire appel à un professionnel de l’immobilier spécialisé dans votre arrondissement présente un avantage notable par rapport aux plateformes en ligne. Son œil expert vous permet en effet d’avoir une estimation plus précise et personnalisée de votre loyer à Marseille.
Conclusion
L’estimation de votre loyer à Marseille peut donc être grandement influencée par vos travaux de rénovation énergétique. Avant vos travaux, n’hésitez pas à vous renseigner sur votre éligibilité aux différentes aides au financement. Une fois vos travaux terminés, nous vous conseillons d’utiliser tous les outils à votre disposition, ainsi que les conseils d’un professionnel afin de réussir l’estimation de votre nouveau loyer à Marseille. Cela vous permettra d’éviter les erreurs et de rentabiliser au mieux votre investissement.
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