Estimation du loyer à Lille : Quels sont les impacts d’une rénovation énergétique ?
L’estimation du loyer de votre logement à Lille est soumise à certaines règles. En tant que zone tendue, Lille répond à un encadrement des loyers, qui limite les sommes demandées par les bailleurs, afin de faciliter l’accès au logement pour les ménages. En cas de rénovation énergétique, votre logement prend de la valeur. Il est donc naturel de vouloir ajuster le montant du loyer en conséquence. Voici ce que vous devez savoir pour réaliser une nouvelle estimation.
Comprendre les enjeux de la rénovation énergétique
Définition
La rénovation énergétique désigne toutes les modifications apportées à des bâtiments en vue d’améliorer son efficacité énergétique. Cela inclut par exemple les travaux d’isolation thermique, l’installation de système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire plus performants, l’utilisation d’énergies renouvelables, ou encore l’amélioration de la ventilation. Il s’agit de travaux qui visent à diminuer la consommation d’énergie des bâtiments, afin de réduire leur impact environnemental.
Objectifs
La rénovation énergétique des bâtiments répond à cinq objectifs principaux :
La réduction de la consommation d’énergie :
Diminuer les quantités d’énergie nécessaires au bon fonctionnement des bâtiments permet de réduire les besoins en énergies fossiles (et renouvelables). Cela permet donc une meilleure gestion des ressources et une diminution des risques de pénuries ou de précarité énergétique.
La réduction des émissions de gaz à effet de serre :
Réduire les émissions de CO² contribue directement à la lutte contre le changement climatique, et toutes les conséquences qui en découlent.
La valorisation du patrimoine immobilier
Améliorer la performance énergétique des bâtiments permet d’augmenter considérablement la valeur des biens immobiliers sur le marché.
L’amélioration du confort des habitants
Les logements plus performants offrent un meilleur confort aux habitants, en été comme en hiver. Pendant les épisodes de canicule, l’amélioration de l’isolation thermique est d’autant plus importante, car elle permet aux bâtiments de mieux résister à la chaleur.
La réduction des coûts énergétiques
Les équipements performants et l’isolation de qualité permettent de réduire considérablement les besoins en chauffage et en climatisation. De ce fait, les factures énergétiques diminuent elles aussi. Les logements les plus performants sont même autonomes en énergie, voire à « énergie positive».
Réglementations
Voici les principales lois et réglementations qui concernent les performances énergétiques des logements :
La loi Climat et résilience, aussi appelée loi n°2021 – 1104 du 22 août 2021 pour la lutte contre le dérèglement climatique, prend plusieurs mesures notables. Elle concerne notamment les propriétaires bailleurs, en englobant la réforme des DPE de 2021 (diagnostic de performance énergétique).
La réforme des DPE 2021, portée par la loi Climat et résilience, a notamment pour but de supprimer progressivement les passoires énergétiques du paysage immobilier français. Les logements classés G+ sont désormais interdits à la location. Ils seront suivis des logements classés F en 2028, et des logements classés E en 2034.
La Réglementation environnementale de 2020 (RE2020) vient remplacer l’ancienne réglementation thermique 2012 (RT2012). Elle fixe des objectifs ambitieux pour les performances énergétiques des logements neufs, qui doivent désormais atteindre la note la plus haute du DPE.
La loi de Finances pour 2024 rend certaines aides à la rénovation énergétique plus accessibles pour les ménages. Elle prévoit notamment un nouveau budget de 4 milliards pour la rénovation énergétique en 2024. 2,4 milliards sont d’ailleurs destinés au dispositif MaPrimeRénov, qui aide les ménages à financer leurs travaux d’économie d’énergie.
L’impact de la rénovation énergétique sur l’estimation du loyer à Lille
Augmentation du confort des locataires
Les travaux de rénovation énergétique apportent un meilleur confort aux locataires. Parmi les travaux qui améliorent le plus leur quotidien, on peut notamment citer l’isolation thermique des murs, de la toiture, des combles, du sol, des portes, ou encore de fenêtres. Une bonne isolation réduit en effet les écarts de températures trop importants, et neutralise les courants d’air. Cela évite les pièces trop froides en hiver et la chaleur insupportable de l’été, surtout pendant les épisodes de canicule. L’isolation acoustique permet également d’augmenter le confort des locataires en diminuant les nuisances sonores.
Augmentation des performances énergétiques
Les travaux de rénovation énergétique permettent de diminuer la consommation d’énergie au quotidien. Comme nous venons de le voir, l’amélioration énergétique, notamment celle de l’isolation, est très pratique pour empêcher les ponts thermiques. De ce fait, les besoins en chauffage et en climatisation sont plus bas. Cela permet aux locataires d’utiliser ces équipements moins souvent, et à plus faible intensité.
La réduction de la consommation énergétique entraîne donc un avantage financier majeur : la réduction des factures d’énergie, comme le gaz ou l’électricité.
Les logements neufs livrés en 2024 respectent notamment la RE2020. De ce fait, ils présentent des performances énergétiques optimales, qui permettent de réduire parfois à 0 la consommation d’énergie. Pour les logements anciens, les travaux peuvent permettre d’améliorer considérablement les performances, afin de réduire les coûts au maximum.
Augmentation de la valeur locative du bien
La rénovation thermique permet donc de proposer à vos locataires un logement plus confortable, qui génère des factures minimes. Ces deux atouts augmentent la valeur locative de votre logement. Vous avez alors la possibilité d’augmenter le montant du loyer, car le bien que vous proposez est de meilleure qualité. Voyons tout de suite comment réaliser une estimation du loyer à Lille après la rénovation énergétique, ainsi que les règles pour augmenter le loyer.
Les travaux qui influencent l’estimation du nouveau loyer à Lille ?
Les travaux qui permettent d’augmenter le loyer
La loi ne définit pas précisément les travaux qui peuvent donner lieu à une augmentation du loyer. Cependant la jurisprudence prend en compte un certain nombre de travaux, avec les termes suivants : « Les travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».
Plusieurs types de travaux peuvent donc permettre une augmentation de loyer, comme l’installation d’un ascenseur dans une copropriété, la pose d’un système de vidéosurveillance, ou encore l’installation d’une cuisine équipée. Parmi les travaux dédiés à la rénovation énergétique, on peut notamment citer la pose de fenêtre à double vitrage, ou encore le remplacement du système de chauffage pour un modèle plus écoresponsable.
Les travaux qui ne permettent pas d’augmenter le loyer
Certains types de travaux ne vous donnent pas la possibilité d’augmenter votre loyer. C’est notamment le cas de :
- La vitrification des sols
- Le ravalement de façade
- Le remplacement d’équipements défectueux
- La pose d’enduit à l’extérieur
- La menuiserie
- Les réparations de la tuyauterie
- La réfection de l’électricité
Les règles à respecter pour augmenter le loyer à Lille
Pour augmenter le loyer de votre logement à Lille après des travaux de rénovation énergétique, vous devez respecter deux règles principales.
Respecter l’accord du locataire
Pour augmenter votre loyer, vous devez impérativement avoir l’accord de votre locataire. Discutez donc de cette éventualité en amont, afin d’avoir la garantie que vous pourrez réévaluer le montant du loyer après les travaux de rénovation.
Inclure la révision du loyer dans le bail
Le nouveau montant du loyer doit figurer noir sur blanc sur le bail. Pour l’inclure en cours de bail, vous pouvez rédiger un avenant au contrat, qui sera signé par votre locataire et vous. Vous pouvez également attendre la fin du bail, afin d’inclure une clause spécifique dans le nouveau contrat de location. Que vous choisissiez l’avenant ou la nouvelle clause, vous devez impérativement indiquer les éléments suivants :
- Le type de travaux
- Les modalités d’exécution
- Les délais
- Le montant du nouveau loyer
BON À SAVOIR : L’estimation de votre nouveau loyer à Lille doit respecter l’encadrement des loyers si votre bien se trouve dans une zone tendue. Si ce n’est pas le cas, vous devez quand même respecter l’indice de référence des loyers (IRL).
Comment réaliser l’estimation du loyer à Lille après les travaux de rénovation énergétique ?
Les éléments qui influencent l’estimation du nouveau loyer à Lille
Le coût des travaux
Le coût des travaux de rénovation énergétique est un élément qui influence directement l’estimation de votre nouveau loyer à Lille. En tant que propriétaire, vous cherchez en effet à rentabiliser cet investissement. De ce fait, l’augmentation du loyer doit vous permettre de couvrir une partie ou la totalité du montant des travaux. Cependant, le calcul reste délicat, car une augmentation trop importante peut dissuader vos futurs locataires, ou dépasser les réglementations en vigueur.
Les économies d’énergie permises par les travaux
Les économies d’énergie se mesurent en comparant la consommation énergétique avant et après les travaux. Cela permet d’estimer la diminution de la facture énergétique. L’estimation du nouveau loyer à Lille peut donc se baser sur la valeur monétaire que les locataires vont économiser grâce aux factures plus faibles.
La valeur ajoutée pour le locataire
Les travaux de rénovation énergétique peuvent améliorer le confort des locataires, sur 4 points principaux :
- Le confort thermique
- Le confort acoustique
- La qualité de l’air à l’intérieur du logement
- Les équipements plus performants
Le confort est un élément de poids pour appuyer votre argumentaire face à votre locataire quand vous réalisez votre estimation de loyer pour votre logement à Lille. Les locataires sont en effet prêts à payer plus cher pour une meilleure qualité de vie.
Les réglementations locales
Le dernier critère qui influence directement votre estimation de loyer à Lille est la réglementation. En effet, la ville de Lille est soumise à un encadrement des loyers. En tant que bailleur, vous ne pouvez pas dépasser le plafond de loyer majoré, défini pour la commune. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter la carte de l’encadrement des loyers à Lille.
Le calcul de l’estimation du nouveau loyer à Lille
Tous les éléments cités précédemment influencent le calcul de votre nouveau loyer à Lille. Veillez bien à analyser les plafonds de l’encadrement des loyers, afin d’être certain de ne pas dépasser le montant majoré dans votre zone.
Sachez également que si vous augmentez votre loyer après le départ de votre locataire et avant une nouvelle signature de bail, le nouveau loyer est limité. La somme ne peut pas dépasser 15% du coût des travaux.
Les étapes de l’estimation du loyer à Lille
Analyser le bien
La première étape pour réaliser l’estimation de votre nouveau loyer à Lille est d’analyser précisément toutes les caractéristiques de votre logement. Vous devez prendre en compte les éléments de bases, mais également les nouvelles performances et les améliorations apportées par les travaux. On peut notamment citer :
- Le type de logement (appartement ou maison)
- L’année de construction
- La surface habitable, le nombre de pièces, la hauteur sous plafond
- L’état général du bien et les matériaux de construction
- La présence d’espaces extérieurs (balcon, jardin, terrasse)
- L’emplacement (ville, quartier, rue)
- Les éléments particuliers (piscines, sauna, vue sur un monument…)
- L’étage
- La proximité avec les commodités
- Les nouvelles performances énergétiques après les travaux (audit énergétique et DPE)
- Les diagnostics obligatoires et le plan de l’habitation
- Les équipements privatifs (et communs dans le cas d’une copropriété)
Étudier le marché local
Une étude du marché local à Lille est indispensable pour réussir l’estimation de votre loyer, que ce soit avant ou après des travaux de rénovation énergétique. En analysant les éléments suivants, vous aurez une idée précise des prix pratiqués et du déroulé des transactions dans votre secteur :
- La moyenne des prix des loyers par mètre carré
- Le volume et les caractéristiques de la demande locative
- La vitesse à laquelle les biens mis en location sont loués
Comparer le bien avec des biens similaires
La méthode d’estimation immobilière la plus répandue et la plus efficace de nos jours est la méthode comparative. Après avoir analysé votre logement et le marché local, vous allez donc comparer votre logement à des biens similaires. Ces biens doivent être situés dans le même secteur et présenter les mêmes caractéristiques, telles que :
- Surface habitable
- État général
- Nombre de pièces
- Performances énergétiques
Pour que la comparaison soit efficace, les logements comparés doivent offrir la même qualité de vie aux locataires, et afficher une consommation énergétique similaire.
Une fois que vous avez sélectionné ces biens de référence, vous utilisez le montant de leurs loyers pour vous guider dans votre estimation.
Conclusion
La rénovation énergétique joue donc un rôle clé dans l’estimation du loyer de votre logement à Lille. Ces améliorations augmentent la valeur locative de votre bien, ce qui peut attirer de plus en plus de locataires potentiels.
Pour augmenter le montant de votre loyer de façon cohérente par rapport à vos travaux, veillez cependant à respecter l’encadrement des loyers imposé à Lille. Pour éviter les erreurs, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour l’estimation de votre loyer.
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