Top 10 des villes en France avec le meilleur rendement locatif en 2024

Investir dans l'immobilier locatif est un excellent moyen de générer des revenus passifs et de se constituer un patrimoine. Mais où investir ? L'évolution du marché locatif en France et l'impact des conditions économiques rendent encore plus important le choix du bon secteur. L’objectif est de minimiser les risques et de maximiser le rendement, indicateur financier essentiel correspondant au ratio entre les revenus tirés d’un bien loué et son prix d'achat.

Afin de vous aider dans votre prise de décision, Manda, votre agence immobilière innovante en ligne, vous présente le top 10 des villes en France avec le meilleur rendement locatif en 2024.

Critères de sélection

Pour établir ce classement, nous avons analysé les données de plusieurs sources fiables (études de marché immobilier et données INSEE). Cinq critères principaux ont été pris en compte :

• Demande locative : La tension locative est un indicateur pertinent. Le nombre de demandes par rapport à l'offre de biens immobiliers permet d'évaluer la facilité de trouver un locataire et de fixer un loyer attractif.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat influence directement le rendement locatif. Des prix d'achat inférieurs à la moyenne nationale, tout en conservant un bon potentiel locatif, constituent un atout pour un investisseur.
• Perspectives de croissance économique : Le dynamisme économique d'une ville attire les populations et stimule la demande locative. La présence d'entreprises, d'universités et de pôles d'innovation est un indicateur positif.
• Stabilité du marché : Privilégier les villes où les prix immobiliers sont stables et ne subissent pas de fluctuations excessives permet de minimiser les risques et d'assurer une meilleure pérennité de l'investissement.
• Rentabilité locative brute : Le rendement locatif brut est calculé en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d'achat du bien. Un rendement supérieur à la moyenne nationale (environ 5 à 6 %) est un signe de performance.

Important : Ce classement n'est qu'une indication et ne remplace pas une analyse approfondie de chaque ville et de chaque bien immobilier. Il est important de prendre en compte vos objectifs d'investissement, votre profil de risque et votre budget avant de vous lancer.

Top 10 des villes avec le meilleur rendement locatif

Découvrez notre top 10 des villes en France avec le meilleur rendement locatif en 2024 !

1. Niort

En tête de notre classement, Niort, capitale des Deux-Sèvres, est une ville dynamique et attractive de 60 000 habitants. Située au cœur du Marais Poitevin, elle offre un cadre de vie paisible et verdoyant, tout en étant proche de la côte Atlantique.

• Demande locative : La demande locative est forte à Niort, due à la présence d'étudiants, de jeunes actifs et de familles. La population jeune et dynamique de la ville en fait un marché locatif attractif.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen à Niort est d’environ 2 000 € / m², ce qui est abordable par rapport à la moyenne nationale. Les appartements T1 et T2 sont les plus recherchés par les locataires.
• Perspectives de croissance économique : Niort bénéficie d'un tissu économique diversifié et dynamique, avec des secteurs clés comme l'industrie agroalimentaire, la métallurgie et le tertiaire. La ville est également un pôle d'enseignement supérieur en pleine expansion.
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen à Niort est de 7,05 %, ce qui est bien supérieur à la moyenne nationale. Le rendement est stable depuis plusieurs années.

⇨ Niort est une ville attractive pour les investisseurs grâce à sa forte demande locative, ses prix d'achat abordables et ses perspectives économiques.

2. Saint-Étienne

Saint-Étienne, ville historique de 170 000 habitants, est située dans le département de la Loire. Connue pour son passé industriel, elle se reconvertit en une ville moderne et dynamique.

• Demande locative : La demande locative à Saint-Étienne est soutenue par la présence d'étudiants, d'un tissu entrepreneurial et de projets de développement urbain.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen à Saint-Étienne est d’environ 1 500 € / m², ce qui est l'un des plus bas des grandes villes françaises. Les petits appartements et les maisons individuelles sont les plus recherchés.
• Perspectives de croissance économique : Saint-Étienne bénéficie d'un plan de reconversion ambitieux avec des projets d'infrastructures, de développement économique et d'innovation. La ville se positionne comme un pôle d'excellence dans les domaines du design, de la santé et des technologies numériques.
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen à Saint-Étienne est de 7 %, l'un des plus élevés de France. Le rendement est stable et devrait continuer à être intéressant dans les années à venir.

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⇨ Saint-Étienne est une ville à fort potentiel pour les investisseurs. Les prix d'achat abordables, la demande locative soutenue et les perspectives économiques prometteuses en font un excellent choix pour un investissement locatif rentable.

3. Montpellier

Montpellier, ville méditerranéenne de 290 000 habitants, est connue pour son cadre de vie, ses plages et son dynamisme économique.

• Demande locative : La demande locative à Montpellier est très forte, due à la croissance démographique, à l'attractivité du cadre de vie et au développement du pôle d'enseignement supérieur.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen à Montpellier est d’environ 3 000 € / m², ce qui est supérieur à la moyenne nationale. Les appartements T2 et T3 sont les plus recherchés par les locataires.
• Perspectives de croissance économique : Montpellier est un pôle d'innovation en pleine expansion, avec des secteurs comme la santé, l'agroalimentaire et le numérique. La ville est également attractive pour les entreprises et les touristes.
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen à Montpellier est de 6,2 %, légèrement supérieur à la moyenne nationale. Le rendement est stable depuis plusieurs années.

⇨ Montpellier est une ville attractive pour les investisseurs, même le prix d'achat un peu élevé peut être un frein pour certains.

4. Angers

Angers, ville historique de 150 000 habitants, est située dans le Val de Loire. Connue pour son cadre de vie paisible et son patrimoine architectural, elle attire de nombreux étudiants et de jeunes actifs.

• Demande locative : La demande locative à Angers est dynamique, due à la présence d'étudiants, d'un tissu entrepreneurial actif et d'un cadre de vie attractif.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen à Angers est d’environ 2 500 € / m², ce qui est correct par rapport à la moyenne nationale. Les appartements T2 et T3 sont les plus recherchés par les locataires.
• Perspectives de croissance économique : Angers bénéficie d'un tissu économique diversifié, avec des secteurs clés comme l'agroalimentaire, l'industrie et le tertiaire. La ville est également un pôle d'enseignement supérieur en pleine expansion.
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen à Angers est de 6,2 %, stable et attractif pour les investisseurs.

⇨ Angers offre un bon équilibre entre prix d'achat, demande locative et perspectives économiques, ce qui en fait une ville particulièrement intéressante pour les investisseurs.

5. Rennes

Au milieu de notre classement, Rennes, capitale de la Bretagne, est une ville attractive de 210 000 habitants. Connue pour son cadre de vie agréable et son dynamisme économique, elle attire de nombreux étudiants et actifs.

• Demande locative : La demande locative à Rennes est très forte, due à la croissance démographique, à l'attractivité de la ville et au développement du pôle d'enseignement supérieur.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen à Rennes est d’environ 4 100 €/m², élevé et en constante augmentation.
• Perspectives de croissance économique : Rennes est un pôle d'innovation en pleine expansion, avec des secteurs importants comme les technologies numériques, l'agroalimentaire et la santé.
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen à Rennes est de 6,1 %.

⇨ Rennes est une ville attractive pour les investisseurs immobiliers. Attention toutefois aux prix d'achat élevés qui peuvent grever la rentabilité.

6. Le Mans

Le Mans, ville historique de 144 000 habitants, est située dans la région Pays de la Loire. Célèbre pour son patrimoine architectural et son circuit des 24 Heures du Mans, elle attire de nombreux touristes et étudiants.

• Demande locative : La demande locative au Mans est dynamique, due à la présence d'étudiants, d'un tissu entrepreneurial actif et d'un cadre de vie attractif. La ville est également un pôle d'enseignement supérieur et de recherche en pleine expansion.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen au Mans est d’environ 2 350 € / m², ce qui reste accessible. Les studios et les T2 sont les biens les plus recherchés à la location.
• Perspectives de croissance économique : Le Mans bénéficie d'un tissu économique diversifié et dynamique, avec des secteurs forts comme l'automobile, l'agroalimentaire et le tertiaire. La ville est également un pôle d'enseignement supérieur reconnu.
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen au Mans est de 5,9 %, stable et dans la moyenne nationale.

⇨ Le Mans offre un bon équilibre entre prix d'achat, demande locative et perspectives économiques. La ville est donc attractive pour les investisseurs.

7. Toulouse

Toulouse, capitale de l'Occitanie, est une ville très dynamique de 470 000 habitants. Connue pour son cadre de vie agréable, son dynamisme économique et son pôle aéronautique, elle attire de nombreux étudiants et de jeunes cadres.

• Demande locative : La demande locative à Toulouse est très forte, due à la croissance démographique, à l'attractivité de la ville, mais aussi au développement des pôles d'enseignement supérieur et aéronautique.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen à Toulouse est d’environ 3 800 € / m², en constante augmentation.
• Perspectives de croissance économique : Toulouse est un pôle d'innovation en pleine expansion, avec des secteurs clés comme l'aéronautique, le spatial, les technologies numériques et la santé. La ville est également attractive pour les touristes.
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen à Toulouse est de 5,7 %, dans la moyenne nationale.

⇨ Toulouse est une ville attractive pour les investisseurs immobiliers, avec un rendement intéressant et une appréciation régulière de la valeur des biens.

8. Mulhouse

Mulhouse, ville dynamique de 110 000 habitants, est située en Alsace. Connue pour son passé industriel, elle se reconvertit aujourd'hui en une ville moderne et attractive.

• Demande locative : La demande locative à Mulhouse est soutenue par la présence d'étudiants, d'un tissu entrepreneurial dynamique et de projets de développement urbain.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen à Mulhouse est d’environ 1 800 € / m², ce qui est attractif pour les investisseurs.
• Perspectives de croissance économique : Mulhouse bénéficie d'un plan de reconversion ambitieux avec des projets d'infrastructures, de développement économique et d'innovation. La ville se positionne comme un pôle d'excellence dans les domaines de l'industrie automobile, du textile et des technologies numériques.
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen à Mulhouse est de 5,6 %, stable depuis plusieurs années.

⇨ Mulhouse est une ville à fort potentiel pour les investisseurs. Le prix d'achat abordable, la demande locative soutenue et les perspectives économiques prometteuses en font un excellent choix pour un investissement locatif rentable.

9. Bordeaux

Bordeaux, capitale de la Nouvelle-Aquitaine, est une ville très recherchée de 250 000 habitants. Appréciée pour son cadre de vie agréable, son patrimoine architectural et ses vignobles, elle attire de nombreux touristes, cadres et étudiants.

• Demande locative : La demande locative à Bordeaux est très forte, due à la croissance démographique, à l'attractivité pour les entreprises, au développement du pôle d'enseignement supérieur et au tourisme.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen à Bordeaux est de 4 000 € / m², élevé et en constante augmentation.
• Perspectives de croissance économique : Bordeaux est un pôle d'innovation en pleine expansion, avec des secteurs clés comme l'aéronautique, les technologies numériques et la viticulture. 
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen à Bordeaux est de 5,5 %, légèrement inférieur à la moyenne nationale mais stable.

⇨ Bordeaux est une ville particulièrement attractive pour les investisseurs, avec des prix d'achat élevés mais une demande locative très forte et une appréciation constante des prix de l'immobilier.

10. Perpignan

En dernière place de notre classement mais néanmoins attractive, Perpignan, ville historique de 120 000 habitants, est située dans la région Occitanie. Appréciée pour son cadre de vie agréable, son patrimoine et son climat doux, elle attire de nombreux étudiants, touristes et retraités.

• Demande locative : La demande locative à Perpignan est soutenue, due à la présence d'étudiants et d'un cadre de vie attractif. La ville est également un pôle d'enseignement supérieur et de recherche en pleine expansion.
• Prix d'achat moyen : Le prix d'achat moyen à Perpignan est d’environ 2 300 € / m², stable et accessible. Tous les types d’appartements sont recherchés sur ce secteur.
• Perspectives de croissance économique : Le climat de Perpignan favorise le développement du tourisme. La ville est également un pôle d'enseignement supérieur et de recherche reconnu.
• Rendement locatif moyen : Le rendement locatif moyen à Perpignan est de 5,4 %, légèrement inférieur à la moyenne nationale mais stable.

⇨ Perpignan offre un bon équilibre entre prix d'achat, demande locative et perspectives économiques.

Analyse comparative des villes avec le meilleur rendement locatif en 2024

Conseils pour les investisseurs

Pour maximiser le rendement locatif, il est indispensable d'adopter une approche méthodique et de s'adapter aux spécificités de chaque marché local.

Stratégies pour optimiser le rendement locatif

Choisir un secteur porteur :

• Prioriser les villes à forte demande locative : Dynamisme économique, pôles d'enseignement supérieur, attractivité touristique...
• Évaluer le prix d'achat moyen : Trouver un équilibre entre accessibilité et potentiel de rendement.
• Analyser le rendement locatif moyen : Se fixer un objectif de rentabilité en fonction de ses ambitions et de son profil de risque.

Investir dans le type de bien adéquat :

• Privilégier les petits appartements (du T1 au T3) : Forte demande et meilleure rentabilité.
• Cibler les quartiers attractifs : Proximité des transports, du centre-ville, des commodités…
• Soigner l'état et l'équipement du bien pour améliorer le loyer.

Optimiser la gestion locative :

• Fixer un loyer attractif : Étude du marché local et comparaison des biens similaires.
• Sélectionner des locataires fiables : Garanties, solvabilité, références.
• Proposer un service de qualité : Réactivité, entretien du bien, suivi des locataires.

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Diversification du portefeuille et gestion des risques

Comme pour n’importe quel placement, il est conseillé de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier en répartissant ses investissements sur plusieurs villes et/ou types de biens.

Afin de réduire l'exposition aux risques économiques locaux et optimiser votre fiscalité, vous pouvez ainsi : 

• Faire une répartition entre location vide et meublée
• Investir dans deux zones géographiques différentes
• Investir dans des types de biens différents

Conclusion

En 2024, l'investissement locatif en France offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers. En choisissant les villes et les biens appropriés, il est possible de générer des revenus réguliers et de se constituer un solide patrimoine. Cependant, un investissement locatif réussi doit s’envisager sur le long terme. Il repose sur une analyse approfondie des marchés locaux, une diversification du portefeuille et une gestion rigoureuse des risques. 

N'hésitez pas à consulter nos autres articles et guides pour vous informer davantage sur les stratégies d'investissement locatif. Prenez également le temps de contacter un professionnel de l'immobilier pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation.

Avec Manda, votre agence immobilière innovante en ligne, n'attendez plus pour investir dans l'avenir et bâtir votre patrimoine  !

FAQ

Quelles sont les villes en France offrant le meilleur rendement locatif en 2024 ?

En 2024, les principales villes en France présentant le meilleur rendement locatif sont, entre autres, Niort, Saint-Étienne, Montpellier, Angers et Rennes.

Qu’est-ce que le rendement locatif brut ?

Le rendement locatif brut, indicateur financier essentiel pour un investisseur, est le ratio entre les revenus tirés d’un bien loué et son prix d'achat.

Quels facteurs influencent le rendement locatif ?

Le rendement locatif est influencé par plusieurs facteurs, notamment la demande locative, l'offre de logements, l'évolution des prix de l'immobilier, les politiques publiques en matière de logement ou encore la proximité des infrastructures et des services.

Quels types de biens immobiliers sont les plus rentables à la location ?

En général, les biens les plus rentables sont souvent les petites surfaces, comme les studios et les appartements d'une à deux chambres. Ils sont principalement situés dans des secteurs attractifs pour les locataires, tels que les quartiers étudiants ou ceux bien desservis par les transports en commun.

Comment choisir la meilleure ville pour investir dans l'immobilier locatif en France en 2024 ?

Vous devez réaliser une analyse approfondie du marché immobilier dans chaque ville ciblée, en tenant compte des critères tels que le rendement locatif, la demande locative, la croissance économique et les perspectives de la zone. Il est également conseillé de consulter des experts immobiliers pour bénéficier de conseils personnalisés.

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