Les aides personnalisées au logement sont souvent perçues comme une aide financière destinée aux locataires à faibles revenus, afin qu’ils puissent se loger plus facilement. Dans les faits, ce n’est pas faux, mais les APL ne se résument pas à cela.
En effet, ce système d'aide au logement présente de nombreux avantages pour les bailleurs. Sécurité financière, pérennité de l’activité locative, réduction fiscale : voici tout ce que vous devez savoir sur l’APL en tant que propriétaire.
Comment fonctionnent les APL ?
Les aides personnalisées au logement (APL) sont mises en place par la caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA).
Ces aides peuvent concerner les locataires, les colocataires, les sous-locataires, les résidents de foyers d'hébergement et même certains propriétaires. Elles permettent aux locataires de diminuer le montant de leur loyer et aux propriétaires de diminuer le montant de leur crédit immobilier.
Les critères d’éligibilité aux APL
La résidence principale
Les APL concernent uniquement les locataires et les propriétaires qui vivent dans leur résidence principale. Ainsi, il est impossible de faire une demande d’aide au logement dans le cadre d’une résidence secondaire ou de la mise en location d’un bien.
Les critères de décence
Qu’il soit vide ou meublé, le logement doit respecter les critères de décence et de salubrité en vigueur. Il doit notamment :
- Offrir une surface minimale de 9m² ainsi qu’une hauteur sous plafond de 2,20m, ou bien un volume habitable de 20³.
- Mesurer au moins 16m² pour 2 colocataires, ainsi que 9m² supplémentaires pour chaque nouveau colocataire.
- Respecter des conditions de sécurité et d’équipements (chauffage, étanchéité des parois, de la toiture et des fenêtres, canalisations en bon état, système de production d’eau chaude, ventilation, évacuation des eaux usées…)
- Être équipé d’un réseau électrique conforme
- Respecter les critères de décence fixés par décret en cas de logement meublé
- Respecter les performances énergétiques de la réforme des DPE (Logements classés F interdits à la location)
Bon à savoir : un locataire ne peut pas toucher d’APL si son propriétaire est un membre de sa famille (parents, grands-parents, conjoints ou enfants).
=> Contactez nos experts en gestion locative si vous avez des questions sur les critères d'éligibilité aux APL.
Le plafond des ressources
Voici un récapitulatif des ressources en dessous desquelles l’aide perçue est maximale :
Les critères pris en compte pour le calcul des APL
La CAF ou la MSA prennent en compte un certain nombre d’éléments pour calculer les droits aux aides au logement.
Ces organismes analysent notamment la composition du foyer, les ressources*, la zone géographique, le montant du loyer hors charges pour les locataires ou bien le montant du crédit immobilier pour les propriétaires. Ils prennent également en compte les capitaux, le patrimoine immobilier, la date de signature du ou des prêts, ainsi que la situation professionnelle de tous les membres du foyer.
*Notons que les allocations familiales, l’AAH, la prime d’activité et le RSA ne sont pas compris dans le calcul des ressources du foyer. Seuls les salaires, les pensions et les indemnités de maladie ou de chômage sont comptabilisés.
Le montant du loyer est plafonné pour le calcul des APL. Cela signifie que si la somme dépasse le plafond, l’excédent ne sera pas pris en compte. Voici les plafonds en vigueur pour les loyers de 2024 :
Zone 1 : l’aire urbaine de l’île de France.
Zone 2 : le reste de l’île de France, les agglomérations de plus de 100 000 habitants, la Corse et les départements d’outre-mer.
Zone 3 : les autres régions.
Comment conventionner son logement à l’APL quand on est propriétaire ?
La démarche
La première étape est de remplir le dossier de convention qui correspond au bien loué. Ce document sera ensuite envoyé au préfet du département dans lequel se situe le propriétaire. Après la signature, l’acte est publié au service de publicité foncière par un notaire. La Caisse d’Allocations Familiales et le locataire devront également recevoir un exemplaire chacun.
Si le bailleur contracte un prêt pour la réhabilitation du bien, la convention APL s’étend généralement de 9 à 15 ans. Cette durée varie en fonction de la nature du prêt. La convention peut se renouveler tous les 3 ans par tacite reconduction. Pour y mettre fin, le bailleur doit manifester sa volonté de quitter la convention par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les conditions à respecter
Pour pouvoir signer une convention APL, le propriétaire bailleur doit respecter plusieurs engagements. Il doit notamment conserver l’activité locative pendant 6 ans si le bien ne nécessite pas de travaux et pendant 9 ans dans le cas contraire.
Le bailleur n’est pas libre de choisir ses locataires. Ces derniers doivent respecter des critères de ressources définis par la convention. En effet, l’objectif est de favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes. Les loyers sont également soumis à un plafond calculé en fonction des m² de surface habitable. Là encore, cette condition vise à proposer des logements accessibles pour les revenus les plus bas.
Enfin, le bien doit obligatoirement proposer une surface de plus de 9m² et respecter toutes les normes sanitaires (ventilation, chauffage, eau chaude sanitaire).
Les avantages des APL pour le propriétaire
1) Un revenu locatif régulier pour le propriétaire
L’aide personnalisée au logement est destinée à aider le locataire à payer son loyer. Elle représente donc un complément de revenu qui améliore la solvabilité du locataire. Cela représente un avantage pour le propriétaire, qui augmente ses chances que son locataire paye son loyer chaque mois sans difficulté. Il sécurise ainsi ses revenus locatifs et minimise les risques de subir un défaut de paiement qui pourrait donner lieu à un litige.
2) Une réduction du taux de vacances locatives
Comme nous venons de le mentionner, les locataires qui bénéficient de l’APL ont des revenus plus élevés et une plus grande facilité à payer leur loyer et leurs charges. De ce fait, ils ont plus de chance d’occuper leur logement pendant une longue période. À l’inverse, des locataires qui rencontrent des difficultés de paiement peuvent être contraints de quitter l’habitation, ce qui expose le propriétaire à un plus grand risque de vacances locatives.
3) L’APL versé au propriétaire
La Caf peut verser l’APL directement sur le compte bancaire du propriétaire si celui-ci en fait la demande. Le fait que la somme ne passe pas par le locataire est une garantie supplémentaire pour le bailleur. En effet, cela lui permet de toucher l’intégralité ou une partie du loyer de manière automatique, sans que la situation financière du locataire entre en compte. De ce fait, même si le locataire rencontre des difficultés financières, le bailleur s’assure de percevoir les revenus qui lui sont dus.
Pour obtenir le versement de l’APL, les bailleurs peuvent remplir le formulaire Cerfa n°11362*03 et le transmettre à la Caf. Il faudra également joindre une attestation de loyer ainsi qu’un RIB. La Caf se charge ensuite de mettre en place le tiers payant, afin que l’allocation soit versée sur le compte du propriétaire et non plus du locataire.
Cette démarche peut également représenter un avantage pour le locataire, car cela réduira le montant qu’il doit payer chaque mois. En effet, si son loyer et ses charges sont supérieurs au montant de son allocation, il devra uniquement s’acquitter de la différence.
3) Louer le logement plus facilement
Avoir un logement éligible aux APL permet aux propriétaires d’attirer une cible plus large de locataires et donc de louer plus facilement.
4) Les avantages de la convention APL pour les propriétaires
Les avantages des APL pour les propriétaires ne se limitent pas à la somme d’argent que touchent les locataires. En effet, la signature de la convention APL leur permet également de bénéficier d’aides financières diverses. Les bailleurs dont le logement est conventionné peuvent notamment avoir accès à un prêt réglementé pour la réalisation de travaux.
Le propriétaire peut-il refuser de signer une convention APL ?
Le propriétaire n’a pas nécessairement besoin de signer une convention APL pour que son locataire puisse bénéficier d’une aide au logement. En effet, le locataire éligible pourra, quoi qu’il en soit, faire cette demande auprès de la Caf.
Le bailleur pourra notamment fixer le loyer qu’il souhaite, sans se limiter au plafond imposé par la convention. Il pourra également choisir ses locataires sans tenir compte des limites de ressources. En revanche, les avantages fiscaux et financiers accordés par la convention ne seront pas accessibles. Le propriétaire ne pourra pas obtenir de réduction fiscale ni d’aide pour la réalisation d’éventuels travaux.
Ce qu'il faut retenir :
La convention APL apporte de nombreux avantages pour le propriétaire. Cela lui permet de se protéger contre les loyers impayés, de minimiser les vacances locatives et de louer son bien plus facilement. En outre, il bénéficie d’aides financières telles que des prêts conventionnés pour la construction ou l’amélioration de son logement. Enfin, certains avantages fiscaux sont accordés. De ce fait, même si le plafond des loyers et des ressources locataires a tendance à diminuer le rendement locatif du bailleur, les différents avantages fiscaux et financiers peuvent être pertinents.
La convention APL n’est évidemment pas obligatoire et aucune solution n’est meilleure qu’une autre. Louer un logement conventionné ou non conventionné dépendra du profil, des attentes et des objectifs de chaque propriétaire.
FAQ
La convention APL est-elle la seule convention disponible pour les bailleurs ?
Non. Les bailleurs peuvent également choisir de signer une convention ANAH. Celle-ci leur permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée en fonction des ressources des locataires. La déduction fiscale sur les revenus fonciers peut s’étendre de 15 à 85% selon les cas.
Le locataire peut-il toucher l’APL même si le propriétaire ne signe pas de convention ?
Si le locataire est éligible à l’APL, il peut en faire la demande, que le propriétaire ait signé une convention ou non. Cependant, il touchera une aide différente que l’on nomme l’ALS : Allocation de logement social. Dans le cadre d’un logement non conventionné, le bailleur n’aura pas la possibilité de percevoir directement l’aide au logement. Celle-ci sera obligatoirement versée sur le compte du locataire, qui pourra ensuite l’utiliser pour payer une partie de son loyer.
Comment fonctionnent les APL pour les colocations ?
L’APL est accessible pour les colocations, dans le cadre d’un bail collectif ou de baux individuels. Chaque colocataire doit remplir un dossier et l’adresser à la Caf dès la signature du bail. Ce dossier doit contenir le nombre de colocataires et la part du loyer de chacun d’entre eux. La méthode de calcul est légèrement différente, ce qui entraîne un montant d’allocation moins élevé en colocation. En effet, la Caf prend en compte 75% du plafond d’un locataire seul.
Quelles sont les différences entre l’APL en location vide et en location meublée ?
Le montant de l’aide au logement est plus faible en location meublée. Cela peut représenter un inconvénient pour les locataires, car les loyers sont en moyenne 30% plus onéreux que ceux des locations vides. Cette baisse de l’APL s’explique par le fait que la Caf prend en compte la valeur des meubles et la soustrait au montant du loyer.
