Je suis locataire et mon propriétaire veut vendre : quels sont mes droits ?
Vous êtes locataire et votre propriétaire souhaite vendre le logement que vous occupez ? Quels seront les effets de la vente sur votre contrat de location ? Quels sont vos droits en matière de rachat ? Quelles sont les procédures légales à suivre ? Voici tout ce que vous devez savoir.
Le propriétaire peut-il vendre son logement en cours de location ?
Un propriétaire bailleur peut vendre son bien à n’importe quel moment, qu’il soit habité ou non par un locataire. En effet, les deux cas de figure sont possibles, et imposent des conditions à respecter.
Le propriétaire veut vendre son bien en cours de bail
La présence d’un locataire n’empêche en aucun cas le propriétaire de vendre son logement. Au contraire, le contrat de bail en cours peut être un argument de vente supplémentaire pour lui. En effet, les futurs acquéreurs n’auront pas à rechercher eux-mêmes de nouveaux locataires, et pourront donc générer des revenus locatifs immédiatement après leur acquisition.
Le propriétaire doit cependant respecter certaines règles s’il souhaite vendre son logement alors que le locataire est toujours en place. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.
Le propriétaire veut vendre son bien après le départ du locataire
Si votre propriétaire souhaite vendre son bien sans locataire à l’intérieur, il peut également attendre la fin du contrat de location avant de mettre le logement en vente. Cela lui permet de notamment cibler des acquéreurs qui recherchent une résidence principale, une résidence secondaire, où un logement vide pour réaliser des travaux.
Bien entendu, cette option ne l’empêche pas de vendre à un acquéreur qui souhaite réaliser un investissement locatif. La seule différence est que l’acheteur devra lui-même trouver des locataires après son acquisition.
Les droits du locataire en cas de vente de son logement
Conserver le bien jusqu’à la fin du bail
Votre premier droit en tant que locataire est de jouir du bien jusqu’à la date d’échéance de votre bail. La vente du bien et le changement de propriétaire n’ont en effet aucune influence sur votre contrat. Vous n’avez donc pas à vous inquiéter d’une expulsion ou d’un relogement précipité.
Lorsque le nouveau propriétaire achète votre logement, il reprend la gestion du contrat de bail tel qu’il a été signé. Les clauses sont donc identiques. Ainsi, vous n’avez pas non plus à vous inquiéter d’une modification des clauses.
Le droit de préemption
En tant que locataire, vous pouvez avoir un droit de préemption lorsque votre propriétaire souhaite vendre votre logement. Ce droit signifie que vous pouvez vous-même acheter le bien si vous le désirez. Vous avez alors la priorité sur les autres acheteurs potentiels, car le propriétaire doit vous le proposer avant de le mettre sur le marché.
Cependant, ce droit de préemption ne s’applique que dans certains cas précis :
- Si le propriétaire vend l’immeuble entier (dont fait partie votre logement).
- Si le bien que vous louez est un local commercial.
En revanche, s’il s’agit d’une maison individuelle ou si votre appartement est le seul à être mis en vente, vous ne disposez pas du droit de préemption. Cependant, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas vous porter acquéreur. Vous ne serez simplement pas prioritaire.
BON À SAVOIR : Si vous disposez d’un droit de préemption, votre propriétaire doit vous informer par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous avez alors un délai de deux mois pour lui répondre, en acceptant ou en refusant.
Le droit d’être informé
Votre bailleur actuel n’est pas obligé de vous prévenir de la vente du bien si vous n’avez pas de droit de préemption. Cependant, il doit vous avertir une fois que la vente est finalisée, et vous transmettre les coordonnées du nouveau propriétaire. Ainsi, vous pouvez rapidement entrer en contact avec lui pour vous présenter et assurer un transfert efficace.
En outre, si le bien est géré par une agence de gestion locative, c’est le gestionnaire chargé du dossier qui s’occupe de faire le lien entre vous et votre nouveau bailleur.
Que se passe-t-il pour le locataire après la vente du bien ?
Une fois la vente du bien finalisée, trois cas de figure sont possibles. Le nouveau propriétaire peut en effet décider de perpétuer l’activité locative, ou bien de reprendre son bien à la fin du bail, pour y habiter ou bien pour le revendre à son tour.
Le nouveau bailleur souhaite conserver la location (il renouvelle le bail)
Si le nouveau propriétaire souhaite conserver la location même après la date d’échéance de votre bail, rien ne change dans votre quotidien de locataire. Il récupère toutes les responsabilités de votre ancien bailleur, collecte vos loyers et vos charges, et s’occupe de respecter les clauses du contrat.
Le renouvellement de votre bail s’effectue quant à lui automatiquement, à moins que vous souhaitiez vous-même quitter le logement.
Le nouveau bailleur souhaite récupérer le bien : congé pour reprise
Si le nouveau propriétaire souhaite récupérer le bien qu’il vient d’acquérir, il doit impérativement attendre la fin de votre bail de location. Comme nous l’avons vu précédemment, le contrat perdure jusqu’à la date d’échéance, ce qui, en tant que locataire, garantit votre sécurité de logement.
Une fois le bail terminé, le propriétaire peut prendre la décision de ne pas le renouveler, afin de le récupérer pour y vivre, ou pour y loger un membre de sa famille. C’est ce que l’on appelle un congé pour reprise.
Pour que ce congé soit légal, le propriétaire doit respecter une procédure précise. Il doit vous envoyer un préavis sous forme de courrier recommandé avec accusé de réception. Ce préavis doit vous être adressé au moins 6 mois avant la fin du bail si vous louez le logement vide. En cas de location meublée, ce délai est de 3 mois.
Si le nouveau propriétaire achète le bien alors que votre bail de location se termine dans moins de deux ans, il peut récupérer le logement au plus tard 2 ans après la date d’achat. La date d’achat correspond à la date où il a signé l’acte authentique de vente.
En revanche, si le nouveau propriétaire achète le bien alors que le contrat de bail s’achève dans plus de deux ans, il peut récupérer le bien à la date d’échéance du bail, sans attendre.
Le nouveau bailleur souhaite vendre le bien à son tour (congé pour vente)
Si le nouveau propriétaire souhaite vendre le bien à son tour sans qu’il soit occupé par un locataire, il peut vous donner congé. On appelle cela le congé pour vente.
Comme pour le congé pour reprise, le propriétaire doit vous envoyer un préavis par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai minimal est de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée.
Si le bail en cours se termine dans plus de trois ans au moment du rachat du logement, le nouveau propriétaire peut récupérer le bien dès la date d’échéance du contrat. En revanche, si le bail en cours se termine dans moins de trois ans, il peut récupérer le bien à partir de la date d’échéance du premier renouvellement.
Pour y voir plus clair, voici un exemple :
Le nouveau propriétaire a acheté le bien le 10 avril 2020 et le bail en cours se termine le 25 juin 2022. Il peut donc vous donner congé et récupérer le logement au plus tard à la date d’échéance de la première reconduction. Cette date intervient trois ans après la date d’échéance du bail, il s’agit donc du 25 juin 2025.
Si votre propriétaire vous donne congé pour vendre le logement, vous disposez d’un droit de préemption. Vous pouvez alors l’informer que vous vous portez acquéreur ou non. Pour cela, vous lui adressez une lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 2 mois. Notez que si vous souhaitez financer votre achat à l’aide d’un crédit immobilier, ce délai est de 4 mois.
Comment le locataire peut-il se préparer lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement ?
Comment se préparer à acheter le logement ?
Si vous disposez d’un droit de préemption, la première chose à faire est d’informer le bailleur de votre volonté d’achat. Pour cela, vous devez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Dans celui-ci, vous lui signifiez que vous faites valoir votre droit de préemption.
En outre, même en l’absence de droit de préemption, rien ne vous empêche de faire une proposition à votre propriétaire. Vous serez alors un acheteur potentiel, en concurrence avec les autres investisseurs du marché. Si le propriétaire accepte, il peut vous envoyer un préavis de congé avec offre de vente.
Les étapes suivantes sont similaires à celles de n’importe quel investissement immobilier :
Vous rencontrez d’abord des banques pour évaluer votre capacité d’emprunt, et vous montez un dossier de demande de crédit immobilier. Si votre propriétaire et vous avez trouvé un accord sur le prix, vous pouvez signer le compromis de vente (ou la promesse de vente selon les cas). Une fois que votre crédit immobilier est accepté et qu’un délai d’environ deux mois est écoulé, vous pouvez signer l’acte authentique de vente, qui scelle votre acquisition de façon définitive.
Comment préparer son déménagement quand le propriétaire donne congé pour vendre ?
Vous avez reçu un préavis de congé de la part de votre nouveau propriétaire ? Vous vous préparez donc à quitter votre logement dans un avenir plus ou moins proche.
Voici quelques conseils pour préparer votre déménagement de façon sereine :
- Anticipez, en commençant les préparatifs le plus tôt possible
- Créez un calendrier de déménagement pour planifier toutes les tâches, afin d’éviter le stress
- Effectuez un grand tri dans vos affaires, afin de vendre et donner tout ce qui ne vous sert plus.
- Réservez un véhicule de déménagement au moins un mois à l’avance, surtout si vous déménagez en été, car la demande est élevée.
- Achetez du matériel solide : adhésifs, cartons, marqueurs, papier bulle…
- Commencer à emballer les objets non nécessaires assez tôt.
- Étiquetez tous les cartons afin de faciliter le transport dans les différentes pièces de votre nouveau logement.
- Programmez la résiliation ou le transfert de vos contrats d’énergie.
- Préparez votre changement d’adresse.
- Préparez un planning précis pour le jour J, afin de ne pas perdre de temps et de ne rien oublier.
- Entreposez les cartons dans les pièces correspondantes dès le déchargement.
Conclusion
En tant que locataire, vous êtes protégé tout au long de votre bail, même si votre propriétaire décide de vendre. Les responsabilités du contrat sont transférées au nouveau propriétaire. De votre côté, vous avez juste un nouvel interlocuteur avec qui communiquer et à qui verser vos loyers et vos charges. Si le bien est géré par une agence de gestion locative, vous continuez généralement à échanger avec votre gestionnaire.
Pour plus d’informations sur les droits du locataire et du propriétaire, n’hésitez pas à contacter un expert Manda.
