Estimation immobilière : comment estimer le bon prix de vente pour votre bien ?
L’estimation immobilière est une étape indispensable du processus de vente. Si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement, vous devrez, avant tout chose, déterminer sa valeur. Voici toutes les techniques d’estimation, ainsi que les étapes à suivre pour fixer un prix cohérent avec le marché.
Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ?
Définition de l’estimation immobilière
L’estimation immobilière est un processus d’analyse et de calcul, qui sert à déterminer la valeur d’un bien immobilier. Une estimation correcte et réaliste prend en compte toutes les caractéristiques du logement (surface, emplacement, année de construction, équipements, nombres de pièces…), mais aussi celles du marché immobilier (secteur, prix des appartements et des maisons, concurrence, taux d’intérêt…).
Quand réaliser une estimation immobilière ?
Plusieurs projets immobiliers nécessitent la réalisation d’une estimation immobilière. Voici les trois cas de figure principaux, pour lesquels estimer la valeur du bien est indispensable.
Avant de vendre
L’estimation immobilière est cruciale avant de mettre un logement en vente. Elle permet de connaître le marché local et actuel, afin de fixer un prix de vente approprié. Dans le cas contraire, vous vous exposez à certains risques. En tant que vendeur, si vous sous-évaluez votre bien, vous risquez de perdre de l’argent pendant la vente, car la somme demandée est trop faible par rapport à la valeur réelle du bien. Dans le cas contraire, surévaluer le prix de votre logement peut faire fuir les acquéreurs potentiels. Vous aurez alors plus de difficultés à vendre.
Avant d’acheter
En tant qu’acquéreur, faire réaliser une estimation immobilière est également intéressant. Cela vous permet de vérifier que les logements sont bien vendus au juste prix. De plus, déterminer la valeur d’un logement peut vous aider à estimer le prix d’éventuels travaux de rénovation, ainsi que sa valeur future. Ces informations sont précieuses, surtout si vous souhaitez acheter pour revendre par la suite.
Avant de louer
Enfin, connaître précisément la valeur de votre bien est indispensable pour réussir votre mise en location. La logique est la même que dans le cadre d’une vente immobilière : en sous-évaluant, vous perdrez de la rentabilité, et en surévaluant, vous aurez des difficultés à trouver des locataires. Notez également que dans les secteurs soumis à l’encadrement des loyers, vous n’êtes pas autorisé à dépasser un certain montant, calculé en fonction de votre zone et des caractéristiques de votre bien. Dans ces cas-là, l’estimation du loyer est encore plus indispensable, car elle est un indicateur pour respecter la réglementation.
Les méthodes pour réaliser une estimation immobilière
L’étude comparative
La méthode comparative, ou la méthode de l’estimation par le marché, est la plus utilisée aujourd’hui, car la plus efficace. Elle consiste à comparer votre logement à vendre avec d’autres biens immobiliers qui présentent les mêmes caractéristiques. Les critères essentiels à analyser sont bien évidemment la surface habitable, le type de bien (maison individuelle, copropriété…), le nombre de pièces, l’état du bien, les matériaux, les équipements, ou encore l’emplacement.
Pour réussir votre étude comparative, vous devez impérativement sélectionner des logements similaires au vôtre, afin d’étudier leurs prix de vente sur le marché. A contrario, si vous comparez ce qui n’est pas comparable, le prix que vous allez fixer ne sera pas cohérent. À titre d’exemple, une maison neuve de 4 pièces n’affiche pas le même prix/m² qu’un appartement ancien de type studio.
En outre, la localisation est très importante dans l’étude comparative. Analyser les prix du marché sur une ville entière n’apporte pas suffisamment de précision. En effet, dans de nombreuses communes, les prix peuvent considérablement varier d’un quartier à l’autre, voire au sein d’un même quartier. Porter donc une attention toute particulière au secteur, afin de comparer votre bien à des logements qui offrent le même cadre de vie.
La méthode par le revenu
La méthode d’estimation par le revenu est aussi connue sous le nom de méthode par capitalisation. Elle est surtout utilisée pour estimer la valeur d’un bien immobilier qui génère des revenus. Il s’agit notamment des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, et des bâtiments résidentiels loués.
Cette méthode évalue la valeur du bien grâce à plusieurs calculs :
- Les revenus bruts potentiels (RBP) :
Il s’agit du revenu que pourrait générer la propriété lorsqu’elle est mise en location, en fonction du marché et du montant des loyers.
- Les vacances locatives et les loyers impayés :
Il s’agit de l’estimation du risque de vacances locatives (périodes de logement vacant) et des mois de loyers impayés, qui peuvent réduire les revenus bruts. Cette valeur est estimée en pourcentage.
- Les revenus nets d’exploitation (RNE) :
Toutes les dépenses d’exploitations sont soustraites au revenu brut potentiel, afin d’estimer les revenus réels. Ces dépenses sont notamment les frais d’entretien, les taxes, les assurances, ou encore les frais de gestion. Cependant, ils ne comprennent pas les amortissements ou les intérêts.
- Le taux de capitalisation :
Le taux de capitalisation représente le rendement attendu par l’acquéreur. La valeur totale du bien immobilier est donc obtenue par le calcul suivant : revenu net d’exploitation / taux de capitalisation.
Cette méthode est très pratique si vous souhaitez vendre votre logement à un futur propriétaire bailleur. Cependant, elle nécessite des données précises sur le marché, qui ne sont pas toujours facilement trouvables. Il existe en effet des logiciels et des plateformes en ligne qui permettent de réaliser des estimations, mais elles ne prennent pas forcément en compte le taux de vacances locatives ou encore les dépenses d’exploitation. Il est donc difficile d’appliquer cette méthode sans l’appui de professionnels.
La méthode indiciaire
La méthode d’estimation immobilière indiciaire prend en compte la valeur passée du bien immobilier. Elle consiste à appliquer un indice ou un coefficient à cette valeur, afin de mesurer la variation. Ces indices et coefficients ont pour objectif de refléter l’évolution des prix sur le marché immobilier, afin d’actualiser la valeur passée selon les tendances actuelles. Pour les déterminer, on peut se baser sur les variations des prix au fil des années, sur des comparaisons régionales, ou encore sur des évolutions économiques par exemple.
Cette méthode est très peu utilisée de nos jours, car elle manque cruellement de précision. En effet, elle s’adapte mal aux tendances du marché actuel, qui connaissent des fluctuations importantes et rapides.
L’estimation par le coût de remplacement
L’estimation immobilière par le coût de remplacement consiste à déduire les dépréciations du bien au fil du temps. Il s’agit d’estimer la vétusté du bien, afin d’adapter le prix de vente par rapport à sa valeur initiale.
En clair, cette méthode cherche à déterminer le coût nécessaire pour reconstruire la propriété neuve, sur le même terrain. Elle prend donc en compte les coûts des matériaux de construction, de la main-d’œuvre et de tous les frais annexes.
L’estimation par le coût de remplacement n’est pas pertinente pour des biens immobiliers classiques. Elle peut cependant être intéressante pour estimer la valeur de bâtiments uniques tels que des monuments historiques.
Les étapes de l’estimation immobilière
La méthode comparative étant la plus efficace et la plus utilisée, nous allons la prendre comme exemple. Voici les étapes à suivre pour réaliser une estimation immobilière avec la méthode comparative.
Analyser le bien immobilier
La première étape pour estimer la valeur de votre bien immobilier est d’analyser chacune de ses caractéristiques. Pour cela, réunissez tous les documents officiels qui démontrent votre droit de propriété et qui contiennent une description précise de votre propriété :
- Année de construction.
- Matériaux.
- Équipements.
- Historique des travaux d’entretien et de rénovation énergétique.
- Plan du logement, avec la surface habitable, le nombre de pièces, la hauteur sous plafond…
- Diagnostics de performance énergétique (DPE) et autres diagnostics obligatoires.
- Particularités architecturales.
- Servitude.
Analyser les conditions du marché local
Étudier le marché immobilier local est indispensable à la réussite de votre estimation immobilière. Vous devez analyser les prix moyens pratiqués dans votre zone, c’est-à-dire dans votre commune, dans votre quartier, mais également dans votre rue ou dans votre pâté de maisons. Renseignez-vous sur les biens qui se vendent autour de chez vous, en portant une attention particulière aux éléments suivants :
- Le temps moyen de vente (pour connaitre la vitesse du marché).
- Le volume des transactions (pour savoir si le marché est lent ou dynamique, et pour évaluer l’ampleur de la concurrence).
- Les tendances des prix (pour repérer les hausses des prix, les baisses, ou la stagnation).
Analyser des biens comparables
Sélectionner des biens similaires au vôtre est une étape assez délicate. En effet, l’analyse doit être extrêmement précise, sous peine de mener à une estimation incorrecte. Pour réussir la comparaison, vous devez prendre en compte la multitude de critères que nous avons cités ci-dessus. Pour obtenir le plus de détails possibles sur ces propriétés qui serviront de références, les annonces immobilières ne sont pas toujours suffisantes. C’est pourquoi il est souvent nécessaire d’utiliser des outils en ligne, ainsi que les conseils d’un professionnel de l’immobilier.
Les outils d’estimation en ligne
De nombreux outils sont aujourd’hui disponibles pour réaliser une estimation immobilière en ligne. Ils sont mis en place par des agences immobilières, des réseaux, des sociétés de gestion de patrimoine, ou encore par des organismes gouvernementaux.
Ces outils fonctionnent à l’aide de logiciels plus ou moins poussés. Globalement, leur fonctionnement est assez similaire. Ils vous permettent d’entrer toutes les caractéristiques de votre logement, puis vous fournissent une estimation de sa valeur, en le comparant aux logements de leur base de données.
En fonction des outils, les champs à remplir sont plus ou moins nombreux et précis. En règle générale, ils vous permettent au moins d’indiquer l’adresse du bien, la surface, le nombre de pièces, le type de bien, l’année de construction, le nombre d’étages, la présence d’espaces extérieurs, ainsi que certaines spécificités (poêle à bois, vue exceptionnelle, piscine…).
L’avantage de l’estimation en ligne est sa rapidité et sa gratuité. Cependant, elle peut ne pas être suffisamment précise en fonction des biens. C’est pourquoi faire appel à un agent immobilier spécialisé dans votre secteur est toujours conseillé.
Pourquoi faire appel à un professionnel de l’estimation immobilière ?
Comme nous venons de le voir, l’estimation d’un bien immobilier peut être un processus complexe. De nombreux éléments sont à prendre en compte, et tous ne sont pas accessibles aux particuliers. Les agences immobilières et les réseaux immobiliers disposent en effet de bases de données beaucoup plus complètes. Les professionnels peuvent donc réaliser des estimations immobilières bien plus précises que les particuliers. Ils ont accès à des données comparatives exclusives, et utilisent des logiciels performants. En plus de leur fournir des données complètes, les logiciels leur permettent de gagner du temps, car ils leur proposent automatiquement une liste de biens et un comparatif détaillé. Les comptes rendus sont alors faciles à transmettre aux vendeurs.
Enfin, les professionnels de l’immobilier ont un regard expert et extérieur sur votre logement. Ils n’ont pas d’affect avec le bien, ce qui leur permet d’estimer sa valeur réelle en toute objectivité. En effet, les propriétaires qui réalisent leur estimation eux-mêmes peuvent avoir tendance, dans certains cas, à surévaluer la valeur de leur logement à cause d’éléments subjectifs, et de l’affection qu’il porte à leur demeure.
Conclusion
L’estimation immobilière joue un rôle crucial dans la vente de votre logement. Fixer le juste prix est en effet indispensable pour trouver des acheteurs rapidement et maximiser vos gains. Pour réussir votre estimation, n’hésitez pas à utiliser tous les moyens techniques à votre disposition, et à solliciter l’accompagnement d’un professionnel.
