Tout savoir sur les parties communes en copropriété : le guide complet

Les parties communes en copropriété désignent les espaces et équipements partagés par tous les copropriétaires. Elles constituent un élément essentiel de la vie dans un immeuble et soulèvent de nombreuses questions concernant leur jouissance, leur entretien... 

Manda, votre syndic de copropriété innovant en ligne, met à votre disposition ce guide complet pour vous permettre d’appréhender les différents aspects des parties communes en copropriété.

Comprendre ce que sont les parties communes en copropriété

Les parties communes d'une copropriété sont les éléments de l'immeuble et du terrain qui n'appartiennent pas à un seul propriétaire, mais à tous les copropriétaires indivisément. Elles sont définies par l'article 3 de la loi du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Exemples de parties communes : 

• Le gros œuvre : toiture, murs porteurs, façades, fondations, charpente.
• Les sols et extérieurs : cours, jardins, voies d'accès, parkings, terrains communs.
• Les équipements communs : ascenseur, local à poubelles, chaufferie, piscine.

Distinction entre parties communes et privatives

La distinction entre parties communes et privatives est essentielle pour plusieurs raisons :

• Responsabilité : les parties communes sont sous la responsabilité du syndic de copropriété, tandis que les parties privatives relèvent de la responsabilité de chaque propriétaire.
• Travaux : les travaux sur les parties communes sont financés par les charges de copropriété, tandis que ceux sur les parties privatives sont à la charge du propriétaire.
• Usage : les règles d'utilisation des parties communes sont définies par le règlement de copropriété, tandis que les parties privatives sont à la libre disposition de leur propriétaire.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Partie commune à usage privatif”

Comment distinguer les parties communes et privatives ?

Trois critères permettent de différencier les parties communes des privatives : 

• Affectation : les parties communes sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, tandis que les parties privatives sont à l'usage exclusif d'un seul propriétaire.
• Accessibilité : les parties communes sont généralement accessibles à tous les copropriétaires, tandis que les parties privatives ne sont accessibles qu'à leur propriétaire.
• Financement : les charges de copropriété financent l'entretien et les réparations des parties communes, tandis que les travaux sur les parties privatives sont à la charge du propriétaire.

À retenir : En cas de doute sur la nature d'une partie de l'immeuble, il est important de se référer au règlement de copropriété ou de consulter le syndic.

Les droits et les devoirs des copropriétaires en matière de parties communes en copropriété

Vivre en copropriété implique de partager des espaces communs avec ses voisins. Chaque copropriétaire possède ainsi des droits et des devoirs afin de garantir une cohabitation harmonieuse.

Les droits sur les parties communes

Tous les copropriétaires ont le droit d'utiliser les parties communes de l'immeuble, comme la cour, le hall d'entrée, les ascenseurs… Ce droit est attaché à chaque lot et ne peut être ni cédé ni vendu.

Le règlement de copropriété peut néanmoins définir des règles d'utilisation spécifiques pour certaines parties communes. Par exemple, il peut limiter l'accès à la piscine aux horaires d'ouverture ou interdire l'installation de barbecues sur les terrasses.

En outre, chaque copropriétaire est titulaire d'une quote-part des parties communes, proportionnelle à la valeur de son lot. Cette quote-part lui donne le droit de participer aux décisions concernant l'administration et la gestion de l'immeuble.

Les devoirs et les responsabilités

En contrepartie de ces droits, les copropriétaires ont également des devoirs. Ils doivent notamment :

• Respecter le règlement de copropriété
• Participer aux charges de copropriété
• Entretenir les parties privatives de manière à ne pas causer de dommages aux parties communes
• Ne pas troubler la tranquillité des autres copropriétaires
• Respecter les consignes de sécurité

En cas de manquement, un copropriétaire peut être mis en demeure par le syndic de copropriété. Il peut également être condamné à des sanctions, notamment financières.

Le rôle de l'assemblée générale

L'assemblée générale des copropriétaires est l'organe décisionnel de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour :

• Approuver les comptes annuels
• Voter le budget prévisionnel
• Déterminer les travaux à réaliser
• Élire le syndic de copropriété

Chaque copropriétaire est convoqué à l'assemblée générale et dispose d'une voix. Les décisions sont prises à la majorité des voix, sauf pour certains cas qui nécessitent une majorité plus importante.

La gestion des parties communes en copropriété

Une bonne gestion des parties communes permet de garantir le confort et la sécurité de tous les occupants, mais aussi de préserver la valeur de l’immeuble. Cette responsabilité incombe au syndic de copropriété, en collaboration avec le conseil syndical.

Le syndic de copropriété et sa gestion

Le syndic est un professionnel, personne physique ou morale, mandaté par l'assemblée générale des copropriétaires pour gérer la copropriété. Il est responsable de l'administration de l'immeuble, ce qui inclut :

• L'entretien des parties communes : il veille à la maintenance et au bon fonctionnement des équipements communs (ascenseur, chauffage…), ainsi qu’à l'entretien des espaces verts.
• La gestion des finances : il établit le budget prévisionnel, gère les appels de fonds, les charges de copropriété et s'acquitte des factures des prestataires.
• Le respect du règlement de copropriété : il veille à l'application des règles de vie collective et engage les démarches nécessaires en cas de litiges.
• La communication avec les copropriétaires : il tient informé les copropriétaires des décisions prises et organise les assemblées générales.

Les contrats d'entretien

Le syndic est amené à signer des contrats d'entretien avec des prestataires pour le nettoyage des parties communes, l'entretien des espaces verts, la maintenance des ascenseurs… Il est de son devoir de choisir des prestataires fiables et de comparer les offres avant de s’engager.

Travaux et améliorations de la copropriété

Les décisions concernant les travaux et les améliorations des parties communes sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Le syndic peut proposer des projets de travaux, mais c'est aux copropriétaires de voter pour les approuver et de décider du financement.

À retenir : La gestion des parties communes en copropriété est un domaine complexe qui nécessite des compétences spécifiques et une bonne connaissance de la réglementation.

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Règlement de copropriété et utilisation des parties communes

Pour garantir le respect des droits de chacun, le règlement de copropriété joue un rôle important. Ce document définit les règles d'utilisation des parties communes et permet de gérer les éventuels conflits.

L’importance du règlement de copropriété en matière de parties communes

Le règlement de copropriété est un document juridique qui s'impose à tous les copropriétaires. Il définit les parties communes de l'immeuble et précise également :

• L'accès : Qui peut accéder aux parties communes et à quelles heures ?
• L'usage : Quelles activités sont autorisées ou interdites dans les parties communes ?
• L'entretien : Qui est responsable de l'entretien et des réparations des parties communes ?
• Les charges : Comment sont réparties les charges liées aux parties communes ?

À retenir : Le respect du règlement de copropriété est essentiel pour garantir la tranquillité et la sécurité de tous les résidents.

Les règles d'utilisation des parties communes pour une bonne cohabitation

Découvrez quelques exemples de règles d'utilisation des parties communes régies par un règlement de copropriété :

• Respect de la propreté : Ne pas salir les parties communes et ramasser ses déchets.
• Respect du calme : Ne pas faire de bruit excessif, surtout la nuit.
• Civisme : Se montrer respectueux envers les autres copropriétaires et leurs invités.
• Sécurité : Respecter les consignes de sécurité et ne pas obstruer les issues de secours.

La gestion des conflits d'utilisation des parties communes

Malgré les règles d'utilisation, des conflits peuvent parfois surgir entre copropriétaires. Voici quelques conseils pour les gérer après s’être référé au règlement de copropriété pour identifier les règles applicables :

• Dialogue : Privilégier le dialogue et la communication pour tenter de trouver un accord amiable.
• Syndic : Contacter le syndic pour obtenir des conseils et tenter de trouver une solution.
• Médiation : Si le dialogue échoue, faire appel à un médiateur pour trouver un terrain d'entente.
• Justice : En dernier recours, saisir la justice pour faire valoir ses droits.

Financement de l'entretien et des travaux des parties communes en copropriété

L'entretien et la réalisation de travaux dans les parties communes d’une copropriété nécessitent un financement spécifique.

Charges de copropriété

Les charges de copropriété correspondent aux sommes versées par chaque copropriétaire pour contribuer aux dépenses liées à la gestion et à l'entretien d'un immeuble. Elles sont réparties en deux catégories :

• Charges courantes : elles couvrent les frais quotidiens de fonctionnement de la copropriété, comme l'électricité, l'eau, le chauffage, l'entretien des espaces verts, le ménage des parties communes, la rémunération du syndic…
• Charges exceptionnelles : elles concernent les travaux d'entretien importants ou de rénovation des parties communes, comme la réfection de la toiture, la rénovation de l'ascenseur, le ravalement de la façade…

Appels de fonds pour les travaux

Lorsque des travaux importants sont nécessaires, le syndic de copropriété fait établir des devis et les présente aux copropriétaires lors d'une assemblée générale. Le montant total des travaux est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de propriété.

Deux types d'appels de fonds peuvent être utilisés pour financer les travaux en copropriété :

• Appels de fonds classiques : ils font partie des charges courantes et sont versés régulièrement par les copropriétaires. Ils peuvent être augmentés ponctuellement pour faire face à des dépenses exceptionnelles.
• Appels de fonds extraordinaires : ils sont utilisés pour financer des travaux importants et non prévus dans le budget prévisionnel. Ils peuvent être payés en une seule fois ou étalés sur plusieurs mois.

Gestion des coûts des parties communes

Pour limiter les charges de copropriété et maîtriser les coûts des travaux, plusieurs solutions existent :

• Réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT) : ce document permet d'anticiper les travaux nécessaires sur les parties communes et de lisser leur financement sur plusieurs années.
• Demander des subventions : des aides financières peuvent être accordées par l'État ou les collectivités locales pour certains types de travaux, notamment en matière de rénovation énergétique.
• Négocier les contrats d'entretien : le syndic peut mettre en concurrence des prestataires afin d’obtenir les meilleurs tarifs pour l'entretien des parties communes.
• Sensibiliser les copropriétaires aux économies d'énergie : des gestes simples peuvent contribuer à réduire les charges de copropriété, comme l'extinction des lumières dans les parties communes ou la régulation du chauffage collectif.

À retenir : Le financement de l'entretien et des travaux des parties communes en copropriété repose sur un système de charges et d'appels de fonds, dont le montant est réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de propriété.

Parties communes : cas pratiques et exemples concrets

Vivre en copropriété implique de partager des espaces communs, pouvant être source de litiges si leur gestion n'est pas optimale.

Études de cas sur la gestion des parties communes

Prenons l'exemple d'une copropriété où l'ascenseur est régulièrement en panne. Cela peut rapidement créer des tensions entre les résidents, notamment ceux qui habitent aux étages supérieurs. Il est important que le syndic réagisse rapidement et fasse appel à un professionnel pour réparer l'ascenseur dans les plus brefs délais.

Autre cas fréquent : les nuisances sonores. Un voisin qui fait la fête tard le soir ou qui joue de la musique trop fort peut perturber la tranquillité des autres résidents. Dans ce cas, il est important de rappeler le règlement de copropriété et, si nécessaire, de faire appel à un conciliateur pour trouver une solution amiable.

Exemples de résolution de litiges

Lorsque les problèmes ne peuvent être résolus à l'amiable, il est possible de saisir le tribunal. Un juge pourra alors statuer sur le litige et ordonner des mesures pour y mettre fin.

Par exemple, si un résident refuse de payer ses charges de copropriété, le syndic peut l'assigner en justice. Le juge pourra alors condamner le résident à payer les sommes dues, ainsi que des pénalités de retard.

Conseils pour maintenir de bonnes relations au sein d’une copropriété

Pour éviter les litiges, il est important de maintenir une bonne communication entre les résidents et le syndic, de respecter les règles en place et de faire preuve de civisme : 

• Participez aux assemblées générales de copropriété
• Exprimez vos suggestions et vos doléances au syndic
• Respectez le règlement de copropriété
• Soyez tolérant et respectueux envers vos voisins

Conclusion

Les parties communes en copropriété constituent un élément essentiel de la vie quotidienne des copropriétaires. Leur entretien et leur gestion nécessitent une attention particulière et une collaboration étroite avec le syndic. Comprendre les droits et les obligations liés aux espaces communs permet de garantir une cohabitation harmonieuse et un cadre de vie agréable au sein de l’immeuble.

N'hésitez pas à consulter le règlement de copropriété et à contacter votre syndic pour obtenir des informations spécifiques à votre situation. Les équipes de Manda, votre agence immobilière innovante en ligne, sont à votre disposition pour vous aider dans vos démarches.

FAQ

Quelles sont les parties communes en copropriété ?

Il s’agit des espaces et des équipements qui sont la propriété de tous les copropriétaires d'un immeuble. Cela peut inclure les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, les halls d'entrée, les parkings, les jardins…

Qui est responsable de l'entretien des parties communes ?

L'entretien des parties communes est sous la responsabilité du syndicat de copropriété. Ce dernier décide des travaux à réaliser et des dépenses à engager pour assurer l'entretien et le bon état de conservation des parties communes.

Comment sont prises les décisions concernant les parties communes en copropriété ?

Les décisions sont prises lors des assemblées générales. Les copropriétaires votent sur les différentes résolutions proposées, telles que les travaux à réaliser ou les budgets à approuver. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de propriété.

Quels sont les droits et les obligations des copropriétaires concernant les parties communes ?

Les copropriétaires ont le droit d'utiliser les parties communes conformément à leur destination. Ils ont l'obligation de contribuer aux dépenses selon leur quote-part. De plus, ils doivent respecter le règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée générale concernant les parties communes.

Comment réagir face à un conflit concernant les parties communes ?

En présence d’un litige de ce type, il est recommandé de tenter une résolution amiable en discutant avec les autres copropriétaires et en sollicitant éventuellement l'intervention du syndic. Si aucun accord n'est trouvé, il est possible de saisir le tribunal pour régler le litige. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour défendre ses intérêts.

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