La location meublée pour les étudiants offre de nombreux atouts, notamment au niveau fiscal. Elle présente par ailleurs une très bonne rentabilité grâce à une forte demande et un risque d’impayés maîtrisé. Mais attention, comme pour n’importe quel investissement, il est indispensable de bien connaître les avantages fiscaux qui y sont liés afin d’en tirer pleinement profit. Expert de la gestion locative en ligne, Manda passe en revue tous les attraits de la location meublée pour les étudiants !
Qu'est-ce que la location meublée pour les étudiants ?
La location meublée consiste à mettre à disposition d’un locataire un logement pourvu de meubles et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne : lit, canapé, table, chaises, armoire, réfrigérateur, cuisinière… Contrairement à la location non meublée, où le locataire doit apporter ses propres meubles, la location meublée offre la commodité d'un logement clé en main.
Les spécificités de la location meublée pour les étudiants
La location meublée pour les étudiants présente des spécificités adaptées à leurs besoins particuliers. Le contrat de bail étudiant est signé pour une durée de 9 mois (au lieu d’un an pour une location meublée classique), ce qui correspond à une période scolaire normale.
La demande croissante pour ce type de logement
Le marché de l'immobilier locatif en France est fortement influencé par l'augmentation régulière du nombre d'étudiants. Cette situation se fait particulièrement ressentir dans les grandes villes, où les étudiants peinent à trouver un logement en raison d'une demande bien supérieure à l'offre disponible.
Pour maximiser vos chances de succès en tant qu'investisseur immobilier, il est conseillé de privilégier les appartements situés à proximité des campus et des pôles universitaires, idéalement bien desservis par les transports en commun et proches du centre-ville. Afin de répondre aux besoins spécifiques des étudiants, il est recommandé de proposer des petites surfaces telles que des studios et des T2, car ce sont les types de biens les plus recherchés.
Des garanties solides pour le bailleur
Le risque d'impayés est une source de préoccupation majeure pour un propriétaire bailleur. La location meublée pour les étudiants est avantageuse dans le sens ou les locataires peuvent fournir un ou plusieurs garants, généralement leurs parents. Lors de la conclusion du contrat de location, les parents endossent une responsabilité solidaire en tant que garants, s'engageant à payer les loyers en cas de défaillance du locataire.
Si aucun garant physique n'est possible, les étudiants ont la possibilité d'utiliser la garantie Visale, mise en place par l'État. Cette garantie offre une protection aux personnes jusqu’à 30 ans, avec une couverture jusqu'à 3 ans d'impayés.
De plus, les étudiants peuvent bénéficier de diverses aides, telles que les allocations logement versées par la CAF, facilitant ainsi le règlement du loyer.
À retenir : En tenant compte de ces différents critères dans le choix de votre investissement, vous pouvez ainsi minimiser le risque de vacance locative et d’impayés.
Les avantages fiscaux de la location meublée pour les propriétaires
Outre la garantie de trouver plus facilement des locataires, la location meublée pour les étudiants permet aux propriétaires bailleurs de profiter de plusieurs avantages au niveau fiscal.
Le régime fiscal de la location meublée
Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux, et non pas comme revenus fonciers (location nue).
Les statuts spécifiques : LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel)
Lorsque vous optez pour la location d'un logement meublé, vous êtes soumis à une imposition selon les conditions suivantes :
- Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an et représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous êtes fiscalement considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP).
- Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an, vous êtes alors considéré comme un loueur meublé professionnel (LMP).
Bon à savoir : Le plus souvent, c’est le statut LMNP qui s'applique aux particuliers, permettant de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel d'imposition, chacun offrant ses propres avantages.
Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire
Le principal avantage du micro-BIC est sa simplicité et sa facilité de mise en œuvre. Il s'applique automatiquement lorsque vos revenus annuels provenant de votre ou de vos locations meublées n'excèdent pas 77 700 €.
Grâce au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, ce qui permet de considérablement réduire votre imposition. L'administration fiscale estime en effet que ce pourcentage correspond approximativement aux charges que vous supportez en tant que propriétaire-bailleur. Cependant ce chiffre n’est pas nécessairement en adéquation avec la réalité et les charges réelles que vous supportez. Dans ce cas, il est recommandé de se tourner vers le régime réel.
Le régime réel : déduction des charges et amortissement
Optimiser sa fiscalité lors de la location d'un appartement à un étudiant est possible grâce au régime réel. Toutefois, l'application de celui-ci est plus complexe et peut nécessiter l'aide d'un expert-comptable.
En utilisant le régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à votre logement. Bien qu'il n'y ait pas de liste exhaustive, les frais et charges présentés ci-dessous peuvent être déduits de vos revenus locatifs :
- Frais de notaire
- Frais de gestion locative
- Frais d’expert-comptable
- Taxe foncière
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier
- Coût des travaux d’entretien ou de réparation
- Abonnements et frais de consommation : internet, eau, électricité, gaz…
Mais l’avantage principal du régime réel réside avant tout dans la notion d'amortissement. Ce processus comptable évalue la dépréciation annuelle des différentes composantes de votre bien immobilier (à la fois le logement lui-même et le mobilier qu'il contient). Celles-ci sont considérées comme des charges et peuvent donc être déduites de vos revenus locatifs.
Vous pouvez amortir non seulement le logement lui-même, mais aussi le mobilier, les appareils électroménagers, les travaux de rénovation… Il est important de noter que chaque composante a une durée d'amortissement différente. En voici quelques exemples :
- Mise aux normes de l'installation d’électricité : 25 ans
- Peinture : 15 ans
- Mobilier : 10 ans
- Etc.
Pour une gestion efficace, il est essentiel de tenir un tableau d'amortissement détaillé. C'est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel spécialisé dans ce domaine.
À retenir : Malgré la relative complexité du régime réel, les avantages fiscaux que vous pouvez obtenir grâce à l'amortissement permettent de réduire considérablement votre imposition. Moins connu et peu adopté, le régime réel s'avère dans bien des cas être le plus avantageux en matière de location meublée pour les étudiants.
Les obligations et les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée pour les étudiants
En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes tenu de vous soumettre à certaines conditions afin de profiter des avantages fiscaux de la location meublée pour les étudiants.
Respect des critères de la location meublée
La location meublée pour les étudiants répond à certains critères définis par la loi afin que le logement loué puisse prétendre à ce statut. L'un des principaux critères de la location meublée est la présence de meubles et d'équipements nécessaires à la vie courante du locataire. Vous devez par ailleurs veiller à ce qu’ils soient en bon état et restent fonctionnels au cours de la période de location.
Obligations légales du propriétaire bailleur
La signature d’un contrat de location en meublé est obligatoire. Il doit être rédigé de manière claire et précise, en indiquant la durée de la location, le montant du loyer, les modalités de paiement, les responsabilités du propriétaire et du locataire, ainsi que toutes les autres conditions spécifiques. Il est conseillé d'inclure une description détaillée de tous les meubles et équipements fournis, ainsi que de leur état.
Dans une location meublée, il est par ailleurs courant d'inclure certains services et charges dans le loyer. Cela peut concerner l'eau, l'électricité, le chauffage, l'accès à internet… Assurez-vous de spécifier clairement dans le contrat ces points, sans oublier les éventuels frais supplémentaires qui pourraient s'appliquer.
Respect des plafonds de loyer et des conditions de ressources pour les aides au logement
Il est essentiel de se conformer à la réglementation applicable en matière de location meublée, notamment concernant les plafonds de loyer et les conditions de ressources des locataires étudiants, en particulier lors de la demande d’aides au logement.
Les conseils pour optimiser les avantages fiscaux de la location meublée pour les étudiants
Afin de profiter pleinement des avantages fiscaux de la location meublée pour les étudiants, nous vous conseillons de :
- Bien vous renseigner sur les différents régimes fiscaux et opter pour celui le plus adapté à votre situation (micro-BIC ou régime réel)
- Maintenir une gestion rigoureuse et une comptabilité précise, d’autant plus si vous êtes au régime réel en raison de la pratique de l’amortissement du bien et de ses équipements.
- Faire appel à un expert-comptable spécialisé en location meublée si vous n’avez pas les compétences requises (régime réel) afin d’éviter un redressement pouvant être lourd de conséquences lors d’un contrôle de la part de l'administration fiscale.
Conclusion
La location meublée pour les étudiants, qu’elle soit exercée en micro-BIC ou sous le régime réel, procure de nombreux avantages fiscaux. Ce type d’investissement permet en effet de réduire son imposition grâce à un abattement forfaitaire de 50 % (micro-BIC) ou en pratiquant la déduction des charges réelles ainsi que l’amortissement du bien et de ses équipements (régime réel).
Grâce à une demande locative soutenue et de solides garanties apportées par les locataires, les risques d’impayés sont par ailleurs moindres que pour une location classique. Tous ces éléments font de la location meublée pour les étudiants l’un des choix les plus recommandés pour les propriétaires bailleurs.
Il est néanmoins indispensable de respecter les obligations légales en vigueur et de se tenir informé des évolutions fiscales dans ce domaine. Vous souhaitez en savoir plus sur la location meublée pour les étudiants ? Les experts en gestion locative de Manda sont à vos côtés pour vous accompagner et répondre à toutes vos interrogations !
FAQ
Quel est le régime fiscal de la location meublée pour les étudiants ?
Les revenus d’une location meublée pour les étudiants sont imposés en tant que BIC et non pas comme revenus fonciers (location nue).
Faut-il opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel quand on loue à des étudiants ?
Tout dépend de votre situation mais dans la majorité des cas, le régime réel est plus avantageux, même s’il est plus complexe en pratique. En effet, le micro-BIC offre un abattement de 50 % sur les revenus locatifs alors que le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées au logement, mais aussi de pratiquer l'amortissement du bien et de ses équipements.
Location meublée pour les étudiants : statut LMNP ou LMP ?
Deux statuts sont possibles en matière de location meublée :
- Revenus locatifs ne dépassant pas 23 000 € par an et représentant moins de 50 % des revenus du foyer fiscal : loueur meublé non professionnel (LMNP).
- Revenus locatifs dépassant 23 000 € par an : loueur meublé professionnel (LMP).
Généralement, c’est le statut LMNP qui s'applique aux particuliers, permettant de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel d'imposition.
Quels sont les avantages de louer à un étudiant ?
La location meublée pour les étudiants est plébiscitée par les propriétaires bailleurs pour plusieurs raisons :
- Forte demande locative élevée
- Durée du bail connue à l’avance (9 mois)
- Garanties solides
- Faible risques d’impayés limité
- Meilleure rentabilité
Quels sont les critères pour louer facilement à un étudiant ?
Chaque année, de nombreux étudiants se tournent vers des locations privées pour trouver un logement. Si vous disposez d'un logement qui répond à tous les critères recherchés par les étudiants, il est peu probable qu'il reste inoccupé :
- Petite superficie (du studio au T2)
- Loyer dans la moyenne du marché
- Proximité des établissements scolaires, des transports en commun et des commerces
