Lille est la troisième ville la plus onéreuse de France en ce qui concerne les montants des loyers. La demande locative est particulièrement élevée, et l’offre n’est pas suffisante. De ce fait, Lille fait partie des zones tendues dont les loyers sont plafonnés. Règles à respecter, méthode de calcul : voici ce que vous devez savoir sur l’encadrement des loyers à Lille.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Mis en place par plusieurs lois et décrets, l’encadrement des loyers vise à limier le montant des loyers dans les zones dites « tendues ». Il s’agit de communes où la demande de logement est supérieure à l’offre, au point où de nombreux ménages rencontrent des difficultés à se loger. Un déséquilibre trop important entre l’offre et la demande peut rapidement entrainer une explosion des prix des loyers. C’est la raison pour laquelle des plafonds ont été imposés dans ces zones.
L’encadrement des loyers en France peut prendre deux formes différentes. La première concerne les communes qui se situent en zone tendue. Les logements qui s’y trouvent peuvent être soumis à plusieurs réglementations. Il peut s’agir de la loi 1948, de conventions de l’Anah, de règlements concernant les meublés ou encore les HLM par exemple. En fonction des règles en vigueur, les habitations peuvent appliquer des plafonds de loyers différents.
La seconde forme d’encadrement applique des règles spécifiques à certaines zones tendues. Il s’agit notamment de Paris, Bordeaux, Bagnolet, Bondy, Bobigny, Le Pré-Saint-Gervais, Pantin, Romainville, Noisy-le-Sec, Montreuil, Les Lilas, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Lille, Hellemmes, Lomme, Aubervilliers, La Courneuve, Villetaneuse, Stains, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, ou encore L’Île-Saint-Denis.
Dans ces zones, des règles spécifiques s’appliquent vis-à-vis des montants des loyers de références (minoration et majoration), ainsi que des compléments de loyers. Des compléments de loyers peuvent en effet s’appliquer selon certaines caractéristiques particulières, comme une vue sur un monument historique, un équipement de luxe ou un jardin par exemple.
Pour savoir si votre logement est concerné par cet encadrement, vous pouvez consulter le simulateur de l’encadrement des loyers, mis en place par les Services Publics mais le simulateur le plus précis et est celui de Manda vérifier si son logement est bien soumis à l'encadrement des loyers à Lille (à la rue près).
L’encadrement des loyers à Lille
Depuis le mois de Mars 2020, la ville de Lille est concernée par l‘encadrement des loyers, tout comme Lomme et Hellemmes.
Cette mesure applique un loyer de référence, qui est calculé par l’Observatoire local des loyers, chaque année. Pour évaluer ce loyer de référence, l’Observatoire prend en compte la moyenne des loyers dans un secteur donné. Un arrêté préfectoral est ensuite publié pour fixer les chiffres officiels, ainsi que les loyers de références minorés et majorés. Ceux-ci dépendent du type de location (meublée ou nue), ainsi que de la taille des logements.
Les règles de l’encadrement des loyers à Lille
L’encadrement des loyers à Lille pour la première location
Le loyer de base
On distingue le loyer de base des loyers minorés et majorés. Pour louer votre bien tout en respectant l’encadrement des loyers à Lille, le montant de votre loyer de base ne doit pas dépasser le montant de référence majoré, qui est en vigueur le jour de la signature du contrat de location.
Le complément de loyer
Pour appliquer un complément de loyer à votre loyer de base, vous devez réunir deux critères obligatoires. Le premier est que votre logement doit présenter des caractéristiques exceptionnelles. Comme nous l’avons vu précédemment, il peut s’agir d’une vue sur un monument historique (localisation), ou bien des éléments qui augmentent le confort des habitants, comme la présence d’un jardin, d’un jacuzzi ou d’une piscine par exemple. La seconde condition à respecter est que le loyer de base doit égaler le loyer de référence majoré.
Le complément de loyer doit également être détaillé sur le contrat de location. Vous devez en effet faire figurer les éléments qui le justifient.
Enfin, il est important de noter que le complément de loyer n’est pas autorisé pour tous les types de biens. Toutes les locations dont le bail a été signé après le 18 août 2022 sont soumises à des critères énergétiques. De ce fait, le complément de loyer est interdit si votre logement présente l’une de ces caractéristiques :
- Logement classé F ou G (passoire thermique)
- Isolation défaillante (notamment pour les fenêtres)
- Humidité sur les murs
- Problème au niveau de l’installation électrique
- Pièce principale mal exposée au soleil
- Vis-à-vis à moins de 10 mètres du logement
- Problème d’infiltration ou d’inondation depuis l’extérieur du bien
- Équipement sanitaire installé sur le palier
- Problème au niveau des évacuations d’eau datant de moins de trois mois
L’encadrement des loyers à Lille pour le renouvellement de bail
Deux cas de figure peuvent se présenter lors d’un renouvellement de bail.
Cas numéro 1 : Le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré (c’est-à-dire le loyer de référence -30%). Vous avez alors la possibilité d’augmenter le loyer pour le renouvellement de bail. Notez cependant que la réévaluation du loyer est interdite depuis le 24 août 2022 pour les logements de classe F et G.
Pour informer votre locataire de la réévaluation du loyer, vous devez lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez également opter pour une remise en main propre ou un acte de commissaire de justice. Ces trois options sont envisageables, tant que vous informez votre locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de location. Le courrier doit impérativement reprendre l’article 140 IV de la loi du 23 novembre 2018, ainsi que le montant du nouveau loyer et celui du loyer de référence minoré.
Cas numéro 2 : Le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré. Votre locataire peut alors faire une demande pour faire baisser le montant du loyer.
Pour cela, le locataire doit adresser sa demande au moins 5 mois avant la fin du bail, en se basant sur le loyer de référence minoré qui est en vigueur au moment de la demande.
Là encore, trois moyens sont possibles pour informer le bailleur : la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice, ou bien la remise en main propre (contre récépissé). L’article 140 VI doit également figurer sur ce courrier.
Comment calculer le loyer maximum à Lille ?
Les loyers de référence sont fixés selon plusieurs critères. Il faut notamment prendre en compte le nombre de pièces, l’année de construction du logement, le type de location (location meublée ou location nue), la surface habitable, ainsi que le secteur géographique.
La méthode de calcul est assez simple. Il vous suffit de prendre le montant du loyer de référence dans votre secteur, et d’y ajouter 20%. Vous obtenez alors le loyer de référence majoré, qui est la somme maximale à laquelle vous pouvez louer votre bien.
Pour calculer rapidement le montant maximum de votre loyer, vous pouvez utiliser le simulateur de loyer à Lille. Il vous permet d’entrer les caractéristiques de votre bien, et vous fournit le montant du loyer de référence, du loyer minoré et majoré, ainsi que le montant maximal (hors charges) autorisé par l’encadrement des loyers à Lille.
Les avantages de l’encadrement des loyers à Lille
Faciliter l’accès aux logements pour les locataires
L’encadrement des loyers à Lille permet de protéger les locataires contre l’explosion des prix. En effet, la forte demande entraine une pénurie de biens proposés à la location, ce qui augmente rapidement leur valeur. Cependant, une envolée des prix des loyers bloque l’accès aux logements pour de nombreux ménages. L’avantage majeur pour les locataires est donc de pouvoir continuer à se loger dans la métropole lilloise, même avec des revenus modérés.
Préserver la rentabilité locative des propriétaires
L’encadrement des loyers à Lille pourrait être perçu comme un inconvénient pour les propriétaires bailleurs. Pourtant, il s’agit bel et bien d’un avantage. En effet, en tant que bailleur, il est dans votre intérêt que le montant de votre loyer reste cohérent avec les capacités financières d’une grande partie des locataires potentiels. Dans le cas contraire, vous vous retrouveriez rapidement face à un effondrement de la demande, car plus aucun locataire n’aurait les moyens de louer votre bien. En outre, cela pourrait augmenter considérablement les risques de retards de paiements et de loyers impayés. L’encadrement des loyers permet donc de maintenir une demande locative accrue, et de préserver votre rentabilité locative.
Les inconvénients de l’encadrement des loyers à Lille
Un frein pour certains investisseurs
Certains investisseurs peuvent considérer l’encadrement des loyers à Lille comme un frein à leur projet. Ils peuvent en effet être réfractaires à l’idée d’investir sur le marché lillois, de peur de perdre en rentabilité à cause des plafonds de loyers. De ce fait, une partie des bailleurs ou futurs bailleurs peuvent privilégier des villes qui ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers.
Une diminution des locations de résidences principales
L’encadrement des loyers à Lille concerne les locations meublées ou nues à titre de résidence principale. Cette limitation peut donc pousser certains bailleurs à modifier leur mode de location, afin de pratiquer des loyers plus élevés. Cela peut entraîner une diminution de l’offre pour les locataires qui recherchent une résidence principale, et dans une certaine mesure, déséquilibrer le marché.
Comment contourner l’encadrement des loyers à Lille ?
Comme nous venons de le voir, l’encadrement des loyers s’adresse uniquement aux résidences principales. De ce fait, le premier moyen de contourner cette réglementation est d’opter pour un autre type de location. En tant que bailleur, si vous souhaitez appliquer un loyer supérieur aux loyers de référence, vous pouvez par exemple louer votre logement à titre de résidence secondaire ou bien pratiquer la location saisonnière de courte durée.
Dans une certaine mesure, le complément de loyer peut aussi être considéré comme un moyen de contourner l’encadrement des loyers à Lille. Il permet en effet d’augmenter le montant de votre loyer, si votre logement dispose de caractéristiques particulières.
Les sanctions pour non-respect de l’encadrement des loyers à Lille
Un bailleur qui loue un logement au-dessus des plafonds imposés par l’encadrement des loyers à Lille s’expose à des sanctions financières. L’amende administrative pour le non-respect de la réglementation peut s’élever à 5000€ si le bailleur est une personne physique. Cette amende peut aller jusqu’à 15 000€ si le bailleur est une personne morale.
Conclusion
En tant que bailleur, il est primordial de respecter les règles de l’encadrement des loyers à Lille pour éviter les litiges. Pour vous faire accompagner dans l’estimation de votre loyer et la gestion de votre bien, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels. Les conseillers Manda sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous guider dans la mise en location de votre bien à Lille.
FAQ
Comment estimer le loyer à Lille ?
Pour estimer le montant de votre loyer à Lille, la meilleure solution est de faire appel à un professionnel. Les agents indépendants et les agences immobilières disposent en effet de bases de données complètes et de logiciels spécialisés pour analyser efficacement toutes les caractéristiques de votre logement. Ils disposent également de l’expertise nécessaire pour effectuer une étude comparative de qualité qui vous permettra de louer votre bien au meilleur prix selon le marché actuel.
Que faire si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré ?
Si le loyer de base excède le loyer de référence majoré, le locataire peut réclamer une baisse du loyer. Pour cela, il peut contacter la commission départementale de conciliation.
Peut-on compter la surface du balcon lors du calcul du loyer à Lille ?
Le balcon peut être compté dans la surface habitable à Lille s’il mesure moins de 9m². Les balcons plus vastes peuvent quant à eux donner le droit à un complément de loyer.
