Tout savoir sur le syndic de copropriété bénévole
Le syndic joue un rôle fondamental dans une copropriété. Il garantit son bon fonctionnement en gérant les aspects administratifs et financiers. Si les grands immeubles confient souvent ces fonctions à une société spécialisée, il est également possible, pour les plus petits bâtiments, de faire appel à un syndic de copropriété bénévole. Voici ce que vous devez savoir sur ses missions, ses avantages et ses inconvénients.
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété bénévole ?
Définition
Le syndic de copropriété bénévole est élu parmi les copropriétaires d’un immeuble pour en être le représentant légal. Il se charge de la gestion administrative et budgétaire de la copropriété.
Bien qu’il n’ait pas tous les droits sur le fonctionnement de la copropriété, ses nombreuses missions lui accordent un pouvoir de décision assez conséquent. Tout au long de son mandat de syndic, il peut être conseillé et accompagné par le conseil syndical de la copropriété.
La différence entre syndic bénévole et syndic professionnel
Le syndic bénévole est l’un des copropriétaires de l’immeuble, qui prend en charge la gestion de la copropriété sans toucher de rémunération. Il s’agit d’une activité qu’il réalise gratuitement, en parallèle de sa vie professionnelle et personnelle. Ainsi, il peut exercer n’importe quel métier en parallèle de son rôle de syndic.
Le syndic professionnel fait quant à lui partie d’une entreprise spécialisée dans la gestion de copropriétés. Son métier à temps plein est donc d’assurer la gestion administrative et comptable d’immeubles et de groupes immobiliers. Il dispose d’une expertise poussée en immobilier, en comptabilité, en droit des copropriétés et en gestion technique. Il est donc rémunéré pour ses fonctions. Cette rémunération est inscrite sur le contrat de syndic, tout comme la durée de son mandat et les modalités d’exécution de ses missions.
La différence entre syndic de copropriété, conseil syndical et syndicat de copropriété
Ces termes sont assez proches et peuvent parfois être confondus. Or, il s’agit bien de trois fonctions différentes.
Le syndic de copropriété, qu’il soit bénévole ou professionnel, est la personne qui représente légalement la copropriété. Il prend les décisions et veille au respect du règlement de copropriété.
Le conseil syndical se compose d’un groupe de copropriétaires, qui ont eux aussi été élus lors d’une assemblée générale. Ils sont presque toujours bénévoles. Leur rôle des membres de ce conseil est de s’assurer que le syndic respecte bien ses engagements. Ils lui apportent également des conseils et peuvent l’aider dans ses différentes tâches.
Le syndicat de copropriété représente l’ensemble des copropriétaires qui participent à l’assemblée générale.
Les avantages d’un syndic de copropriété bénévole
La réduction des coûts
La rémunération d’un syndic professionnel représente un budget assez important, que toutes les copropriétés ne peuvent pas se permettre de payer. De ce fait, le premier avantage d’un syndic bénévole est financier : il ne génère aucun coût pour la copropriété. Les charges annuelles des copropriétaires peuvent ainsi diminuer.
La proximité et la réactivité
Le syndic bénévole fait lui-même partie de la copropriété. De ce fait, il a une meilleure connaissance de l’immeuble et de ses enjeux. Comme il circule tous les jours dans les parties communes, il peut détecter rapidement les besoins de maintenance ou de travaux. En plus d’anticiper les besoins de la copropriété, il peut être plus réactif qu’un syndic professionnel en cas d’urgence, car il se trouve directement sur place.
La proximité entre le syndic de copropriété bénévole et les copropriétaires permet d’optimiser la cohésion au sein de l’immeuble. En effet, le syndic a plus de facilité à communiquer directement avec les copropriétaires, car ils sont ses voisins. De ce fait, il est capable de prendre des décisions plus rapides, sans avoir à passer par des intermédiaires.
Une gestion plus flexible
Le syndic de copropriété bénévole est au plus près des copropriétaires. Il connait donc leurs besoins et leurs attentes, bien mieux qu’un syndic professionnel. Cela lui permet d’être plus flexible dans sa gestion de l’immeuble, et d’adapter rapidement ses décisions en fonction des besoins réels de la copropriété.
En effet, le contrat d’un syndic professionnel est assez rigide. En fonction des cas, il peut être difficilement adaptable. Le syndic bénévole présente donc un avantage certain, car il peut personnaliser la gestion de la copropriété plus facilement, en prenant en compte les préférences spécifiques des copropriétaires.
L’implication du syndic bénévole
En tant qu’habitant de l’immeuble qu’il gère, le syndic bénévole est directement impacté par les décisions prises. Si des travaux d’amélioration sont effectués, son confort sera amélioré, comme celui de tous les copropriétaires. A contrario, si un sinistre ou un problème quelconque se déclare au sein de la copropriété, il sera impacté, là encore, tout comme les autres copropriétaires. Enfin, il doit lui aussi payer des charges, selon la répartition décrite dans le règlement de copropriété.
De ce fait, le syndic de copropriété bénévole ne prend pas uniquement les décisions pour les autres, mais également pour lui. Il peut donc potentiellement faire preuve d’une meilleure implication qu’un syndic professionnel qui réside à l’extérieur de la copropriété.
Cela peut se traduire par un regard plus attentif sur les tarifs et les services des prestataires, afin de réduire les coûts au maximum tout en optimisant la qualité des interventions.
Les inconvénients d’un syndic de copropriété bénévole
Une expertise limitée qui présente des risques juridiques
La gestion d’une copropriété peut s’avérer complexe, car elle nécessite des compétences variées, telles que :
- Des connaissances juridiques (droit immobilier, normes de sécurité, gestion des assemblées générales…).
- Des compétences en gestion financière (comptabilité, gestion de la trésorerie, procédure de recouvrement des charges…).
- Un bon sens de l’organisation (gestion de projet, tenue des documents administratifs, logistique…).
- Des compétences en communication et en négociation (transmission des informations, négociation avec les fournisseurs, gestion des conflits…).
- Des compétences techniques (besoins en maintenance, planification des interventions, structures des bâtiments…).
Le syndic de copropriété bénévole est très rarement formé à toutes ces disciplines, car gérer une copropriété n’est pas son métier. De ce fait, son expertise limitée peut représenter un inconvénient au quotidien. C’est pour cela que le conseil syndical doit comporter suffisamment de membres pour pouvoir couvrir des domaines de compétences variés, et accompagner le syndic le mieux possible.
En cas de mauvaise gestion, la responsabilité personnelle du syndic (et du conseil syndical) peut être engagée. Cela peut avoir des répercussions financières sur lui, ainsi que sur la copropriété.
Des disponibilités limitées
La gestion de la copropriété n’est pas le métier du syndic bénévole. De ce fait, il n’est pas forcément joignable en permanence, car il doit jongler entre son activité professionnelle, sa vie personnelle et son activité de syndic. Il peut donc manquer de temps, contrairement à un syndic professionnel qui se doit d’être joignable à tout moment (en fonction de ses heures de travail).
En fonction de la taille et des spécificités de la copropriété, la charge de travail pour le syndic peut être plus ou moins importante. Bien souvent, cette charge de travail est assez intense, ce qui peut surcharger le syndic bénévole.
Une gestion des conflits difficile
Le syndic bénévole est directement impliqué dans la copropriété, car il en fait partie. La gestion des conflits peut s’avérer plus délicate, et ce, pour trois raisons principales :
- Le syndic connait les autres propriétaires, car ce sont ses voisins. De ce fait, il a un affect qui peut influencer son jugement dans la gestion des conflits. Rester neutre peut alors devenir compliqué.
- Il peut craindre de devenir impopulaire auprès de ses voisins s’il prend une décision qui ne plait pas à certains.
- Il ne dispose pas d’une formation professionnelle dans la gestion des conflits, et peut potentiellement se montrer maladroit ou ne pas prendre les décisions adaptées au bon moment.
Une absence de réseau
Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole ne dispose pas d’un réseau de professionnels qualifiés. Lorsqu’il recherche des entreprises pour réaliser des travaux de réparation ou de rénovation, son choix est donc plus limité. Il doit alors effectuer des recherches plus longues et plus complètes pour comparer les devis et sélectionner des professionnels qui présentent un bon rapport qualité/prix. En règle générale, ses capacités de négociation ne sont pas aussi poussées que celles d’un syndic professionnel. De ce fait, il peut avoir des difficultés à obtenir des prix plus avantageux.
Les missions du syndic de copropriété bénévole
La gestion administrative
Le syndic de copropriété bénévole représente la copropriété dans toutes les démarches administratives et les affaires courantes. Ses missions concernent notamment les points suivants :
En assemblée générale :
- Rédaction de l’ordre du jour
- Envoi des convocations aux copropriétaires
- Gestion des discussions et des votes pendant l’AG
- Rédaction du procès-verbal et envoi aux copropriétaires
- Application des décisions prises pendant l’AG
Les documents officiels à rédiger, à mettre à jour et/ou à conserver :
- La fiche synthétique de la copropriété
- La liste des copropriétaires et de leurs informations
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Les archives de la copropriété
Les contrats à signer :
- Les contrats de maintenance et d’entretien
- Les contrats de travaux
- Le contrat de syndic
- L’assurance multirisque de l’immeuble
- L’assurance de responsabilité civile
Les points clés à surveiller :
- Le respect du règlement de copropriété
- La conservation de l’immeuble
- La bonne réalisation des travaux et de la maintenance
- Les interventions urgentes
- La conformité de la copropriété aux législations en vigueur
La gestion budgétaire
Le syndic bénévole est responsable des finances de la copropriété. Ses missions incluent notamment :
- La préparation du budget prévisionnel annuel de la copropriété
- Les appels de fonds
- La veille au recouvrement des charges
- La tenue de la comptabilité (transactions financières, bilan comptable…)
- Le placement de la trésorerie sur un compte spécifique, et la gestion des fonds
- Les procédures de recouvrement en cas d’impayés et le suivi des dossiers
- Le financement et le contrôle des dépenses dédiées aux travaux
- La gestion des contrats d’assurance
- La communication avec les copropriétaires au sujet de la situation financière de la copropriété et des projets futurs.
Comment choisir un syndic de copropriété bénévole ?
L’élection du syndic de copropriété bénévole
L’élection du syndic bénévole se déroule pendant une assemblée générale. Au préalable, les copropriétaires qui souhaitent se présenter à ce poste transmettent leur candidature.
Durant l’assemblée générale, chaque candidat présente ses motivations et répond aux questions des copropriétaires. Le vote peut ensuite se dérouler de plusieurs manières différentes. Il peut s’agir d’un vote à main levée ou bien d’un vote à bulletin secret par exemple.
Pour être élu, le syndic bénévole doit obtenir la majorité absolue des copropriétaires. Le résultat du vote est ensuite inscrit dans le procès-verbal de l’assemblée générale.
Le nouveau syndic prend ses fonctions immédiatement après le vote. Le contrat qu’il signe détaille ses fonctions et la durée de son mandat. Cette durée st de 3 ans maximum, et peut-être renouvelée à la suite d’un nouveau vote.
Les critères pour choisir un syndic de copropriété bénévole
Le rôle du syndic de copropriété est assez complexe. Voici une liste des qualités à avoir pour assumer ce genre de fonction :
- Un bon sens de l’organisation et une capacité d’anticipation
- Des compétences en communication et en gestion de conflit
- De l’intégrité et de l’honnêteté afin d’assurer une gestion transparente
- Le sens du commerce et des compétences en négociation
- Des connaissances juridiques de base
- De la patience et de la persévérance
- De la disponibilité
- Un discours motivant
- Une bonne capacité d’adaptation
- Une bonne capacité d’écoute
Conclusion
Le syndic de copropriété bénévole représente une alternative intéressante pour les copropriétés qui ont besoin de réduire leurs coûts. En plus de l’aspect financier, il présente des avantages notables, notamment au niveau de la proximité et de la cohésion de la copropriété.
Cependant, le rôle de syndic présente des défis de taille à relever. Il est donc essentiel que le syndic bénévole soit correctement accompagné tout au long de son mandat. Il peut compter sur le conseil syndical de copropriété, mais peut aussi solliciter des conseils supplémentaires de la part de professionnels qualifiés.
